En plus d’un apport élevé, l’immobilier en direct est chronophage. Beaucoup d’épargnants préfèrent se tourner vers les SCPI pour investir sans trop de contraintes, tout en visant un rendement supérieur à 5%. Seul problème : des frais d’entrée dépassant souvent les 10% !
| Dépôt minimum | 200 € |
| Frais | ❌ |
| Rendement | Rendement propre Ă chaque SCPI |
| Cashback | Jusqu’à 2,5% |
| Pour qui ? | Primo-investisseurs et epargnants avertis |
- 50 SCPI de référence accessibles
- Â Un parcours 100% en ligne
- Â Excellent accompagnement client
-  Un remboursement allant jusqu’à 2,5%
- Attention à la liquidité des parts à la revente
-  Uniquement de l’investissement SCPI en direct
Les Avis Clients
| Plateforme | Trust Pilot |
|---|---|
| Note | 4,8/5 |
(Dom – 7 juillet 2022)
(Olivier MĂ©tĂ©rie – 19 juin 2022)
OĂą Louve Invest brille
Une cinquantaine de SCPI dans son catalogue. Les différentes orientations sont représentées : bureaux, logistique, commerce, résidentiel, etc. et on y retrouve donc les SCPI les plus populaires. Si théoriquement le ticket d’entrée annoncé est de 200€, certaines SCPI ne seront pas accessibles à moins de 1000 €. Néanmoins, les parts de SCPI comme Grand Paris Résidentiel, Corum XL et Cristal Life sont accessibles avec 200 €.
Un cashback pour amortir les frais. On parle d’un remboursement pouvant aller jusqu’à 2,5% dans les 90 jours de la souscription. De quoi amortir une bonne partie des frais de souscription payés aux gestionnaires SCPI. Un argument choc qui lui attiré les foudres des professionnels historiques du courtage en SCPI.
Un parcours 100% en ligne. La proposition de valeur de Louve Invest, c’est aussi le 100% digital, de la prise de contact à la contractualisation. Les recommandations se font par rendez-vous téléphonique et l’interface de gestion se révèle excellente à l’usage. Plusieurs améliorations sont encore dans les tuyaux.
Un excellent service client. Les conseillers de Louve Invest en charge de la relation client sont certifiés CIF, comme l’exige l’AMF pour une activité qui implique des recommandations d’investissement. Lors de notre test, nous n’avons mis que quelques minutes à être mis en contact, et plusieurs points ont été abordés avec expertise par notre interlocuteur.
Les axes d’amélioration de Louve Invest
Attention à la liquidité des parts. Avec un investissement SCPI, la revente des parts peut se révéler très problématique (surtout celles détenues en nue-propriété). La démarche habituelle est de rédiger un courrier à la société de gestion, celle-ci se chargeant ensuite d’exécuter l’ordre de vente en le confrontant avec les ordres d’achat en attente. Conscient de cet écueil, Louve Invest est à pied d’œuvre pour mettre en place une sorte de marché secondaire où l’on pourra revendre ses parts sans grand problème.
Uniquement de l’investissement SCPI en direct. En soi ce n’est pas un problème, plutôt un point d’attention à signaler : Louve Invest ne fait pas dans l’assurance-vie. Son partenariat avec des banques vous permet certes de souscrire un crédit pour financer votre achat de parts SCPI, mais les intérêts ne sont malheureusement pas déductibles car il s’agit de crédit à la consommation.
Certaines SCPI ne permettent pas le cashback. Par exemple, la SCPI Iroko Zen n’est pas éligible au remboursement.
A qui s’adresse Louve Invest ?
Par sa simplicité d’utilisation et son ticket d’entrée accessible (200 €), Louve Invest s’adresse au plus grand nombre, du primo-investisseur à l’épargnant averti en pierre-papier.
Tous les projets patrimoniaux intégrant une portion en SCPI ont donc intérêt à passer par Louve Invest :
- Préparer sa retraite : ceux qui investissent en nue-propriété et calibrent le démembrement de manière à  récupérer la pleine propriété de leurs parts au moment de leur départ à la retraite. A cette échéance, les parts de SCPI permettent de bénéficier d’une belle rente, ou sont revendues pour bénéficier d’un capital.
- Réduire sa facture fiscale : ceux qui sont fortement imposés et veulent investir sans avoir d’impôt supplémentaire et sans accroître leur exposition à l’IFI.
- Se constituer un patrimoine immobilier : grâce à une décote intéressante sur le prix des parts, l’épargnant optimise son placement.
- Faire travailler son épargne : ceux qui détiennent des liquidités dormantes et qui souhaitent les bloquer sur une longue période, de manière à générer un revenu régulier.
Les actifs & produits disponibles sur Louve Invest
Sur Louve Invest, 51 SCPI sont disponibles, choisies parmi les meilleurs véhicules du marché. On distinguera dans son offre de SCPI deux grandes familles :
- Des SCPI françaises
- Des SCPI européennes, sur lesquelles la fiscalité est rappelons-le beaucoup plus favorable, en raison des conventions fiscales entre pays de l’UE, visant à éviter les cas de double imposition (Belgique, Pays-Bas, Espagne, Portugal, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne, Luxembourg, Italie, Irlande)
Au sein de chaque catégorie géographique, vous avez une variété de stratégies mises en œuvre par les gérants : santé, résidentiel, commerces, bureaux, logistique, locaux d’activité, hôtels, transports, diversifiées.
Si les informations sur chaque SCPI sont présentées en détail dans l’interface, c’est grâce à un rdv téléphonique que vous en apprendrez plus sur son adéquation avec votre projet d’investissement.
Par exemple, la SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, est une des SCPI phares de Louve Invest. C’est une SCPI investie à 100% sur des biens immobiliers localisés en France, avec une stratégie « logistique » complétée par des locaux d’activité et des biens loués à des transporteurs.
Grâce aux documents fournis par Louve Invest, on apprend que l’essentiel des biens sous-jacents sont localisés dans la région lilloise, un carrefour européen en matière de logisitique.
Frais sur Louve Invest
| Frais d’entrĂ©e | 3,99% Ă 12% de l’épargne confiĂ©e |
| Frais de gestion | 9% à 18% de l’encours |
| Cashback | 0% à 2,50% de l’épargne confiée |
Il est important de préciser d’emblée qu’il y a 0% de frais à payer pour utiliser la plateforme Louve Invest. L’ouverture de compte, les recommandations et le recours aux conseils sont gratuits.
Tous les frais sont propres aux SCPI dans lesquelles vous décidez d’investir :
- Frais d’entrée : ce sont des frais de souscription prélevés par les sociétés de gestion SCPI sur les versements des épargnants. Ils varient entre 3% et 12%, et c’est sur ces frais que des intermédiaires tels que Louve Invest sont rémunérés en leur qualité d’apporteurs d’affaires.
- Frais de gestion : ces frais sont annuels et prélevés sur les loyers encaissés par la SCPI, ils ne concernent donc en rien le courtier. Comme l’épargnant perçoit un loyer « net de frais de gestion », ces frais sont invisibles.
Mais comment fait Louve Invest pour se rémunérer ? La société est commissionnée par les sociétés de gestion SCPI, c’est une pratique qui a cours pour tous les distributeurs. Sur des frais d’entrée de 12%, on estime que pas moins de 5% sont rétrocédés au distributeur. Louve Invest a tout simplement eu l’idée de vous en faire bénéficier aussi en partageant sa rétrocommission !
Ainsi son cashback de 2,5% correspond à une économie de frais supérieure à 25% sur des SCPI telles que Immorente, Epargne Pierre, Primovie et Efimmo.
Louve Invest est en mesure de le faire grâce à son modèle 100% digital, qui lui permet d’économiser de nombreux frais fixes. Nous verrons que tout le parcours de souscription se fait en ligne en ligne.
On apprend aussi que la startup occupe un espace de coworking au lieu de bureaux traditionnels.
La plateforme d’investissement
Naviguer sur la plateforme d’investissement de Louve Invest est à la portée de tous, il n’y aucune complexité, les différents menus sont très bien balisés et l’impression visuelle laissée par l’ensemble est excellente.
Il y a trois menus importants une fois votre compte créé :
- INVESTIR : l’interface où vous retrouverez les 51 SCPI et leurs documents respectifs, leur historique et le détail de la stratégie
- PORTEFEUILLE : l’interface où vous retrouverez le détail des parts achétées
- DASHBOARD : le tableau de bord qui vous donnera une vision globale de vos rendements périodiques, du capital investi, de l’état de la diversification géographique de vos SCPI, etc.
Ouvrir un compte sur Louve Invest prend moins de quinze minutes, avec l’aide de vos informations Google ou Facebook. Vous pouvez même renseigner un code de parrainage pour bénéficier de 75€, directement crédités sur votre solde initial.
Faire vérifier son compte est impératif, comme pour tout service d’investissement. Pensez à préparer un document d’identité et un justificatif de domicile récent pour faire valider votre profil. Au besoin, un accompagnement est disponible du lundi au vendredi de 9h à 19h.
L’ajout de parts de SCPI achetées via un autre intermédiaire que Louve Invest a été notre première surprise. Il suffit de les renseigner dans l’interface, puis les détails sont automatiquement rajoutés par Louve Invest dans votre tableau de bord (dividendes, taux de distribution, etc.).
Le Top de investisseurs Louve peut vous donner des idées sur l’allocation actuelle des autres utilisateurs de la plateforme.
Les rendements
Parmi les meilleurs rendements 2021 des SCPI distribuées par Louve Invest, on trouve trois SCPI basées sur une stratégie « diversifiée » : Iroko Zen (+7,10%), Corum Origin (+7%) et Novaxia Neo (+6,50%).
Comme nous vous l’indiquions, seuls les rendements 2021 sont proposés car la plateforme a été lancée en 2021.
En se penchant sur les rendements de 2021, plusieurs tendances sont devenues évidentes :
- Les SCPI logistiques ont tiré leur épingle du jeu, avec des rendements proches de 6% pour les meilleures
- Les SCPI touristiques et hôtelières ont souffert du contexte économique, ce qui était à prévoir en raison de l’effondrement des taux d’occupation, avec des rendements proches de 2%
- Les SCPI santé, résidentielles et de bureaux ont bien performé, se maintenant au-dessus de la moyenne des taux à 4%
La principale différence est la suivante :
- Le TDVM rapportait le rendement Ă la valeur de la part au 1er janvier
- Le TD rapporte le rendement à la valeur moyenne de la part durant l’année
De quoi légèrement améliorer les rendements 2021.
RĂ©gulation et Confiance
Derrière la marque Louve Invest, on trouve en réalité deux jeunes sociétés créées en 2021 et installées en région parisienne :
- LOUVE GROUP SAS : qui sert de tête de pont à la plateforme de mise en relation entre sociétés de gestion SCPI et investisseurs
- OPTIMA CAPITAL : qui gère la partie conseil, une activité réglementée pour laquelle elle détient l’agrément de Conseiller en Investissement délivré par l’AMF
Avant d’entrer dans le détail de la régulation, il est important de comprendre la portée des innovations apportées par Louve Invest. Celle-ci rappelle l’arrivée des banques en ligne telles que Boursorama et Fortuneo face aux banques de détail historiques. Jusqu’ici les sociétés de gestion SCPI avaient recours aux réseaux de conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et à des cabinets de courtage pour distribuer les parts de leurs SCPI.
Ces intermédiaires sont commissionnés avec une partie des frais d’entrée : par exemple sur 12% de frais d’entrée payés par les épargnants à la souscription, pas moins de 5% sont reversés à ceux qui jouent le rôle de distributeur, qui assurent aussi un rôle de conseil et un rôle administratif (paperasse, passage d’ordres, déclarations diverses).
Louve Invest vient bousculer ce modèle en proposant de reverser aux épargnants une grosse partie de rétrocommissions qui lui sont versées par les sociétés de gestion SCPI, de l’ordre de 250€ pour 10 000€ de parts achetées. Ces rétrocessions au bénéfice des clients ont fait grincer des dents car pour des raisons commerciales évidentes, les distributeurs les réservaient essentiellement à leurs « gros » clients. Comprenez : les clients avec un encours se chiffrant à plusieurs centaines de milliers d’euros.
RĂ©gulation
Maintenant que vous comprenez la portée « disruptive » de Louve Invest, il est temps de se pencher sur les garanties réglementaires de son activité.
La branche OPTIMA CAPITAL est celle qui détient l’agrément de Conseiller en Investissement Financier (CIF)délivré par l’AMF. C’est au moyen de cet agrément qu’elle délivre des recommandations d’investissement à ses clients. Nous pouvons aussi confirmer qu’Optima Capital est bien enregistré à l’ORIAS, sous le numéro 21000042 depuis le 08 janvier 2021.
Le cashback sur les frais d’investissement en SCPI est bien légal au regard du droit français, et c’est le deuxième aspect que nous avons voulu confirmer. Au regard des articles 314-13 à 314-20 du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers, cette pratique est parfaitement légale dans la lettre et dans l’esprit, puisqu’elle bénéficie à l’épargnant. L’analyse vient de l’avocat Me Hubert de Vauplane, qui siège à la Commission consultative Organisation et fonctionnement du marché de l’AMF, et également associé au cabinet Kramer Levin (Paris).
Plusieurs CGP avaient en effet mis en doute la légalité d’une telle pratique, au motif que celle-ci allait à l’encontre du « principe d’égalité des épargnants ». On peut être rassuré que ce ne soit pas le cas.
Confiance
Il y a Ă©galement plusieurs gages de confiance qui rassurent sur Louve Invest.
D’abord les chiffres de sa première année d’activité se sont révélés excellents. La collecte enregistrée a dépassé les 30 millions d’euros, pour plus de 2000 utilisateurs. Sur sa lancée, la startup s’est fixé des objectifs de collecte encore plus ambitieux en 2022.
En novembre 2021, plusieurs fonds de capital-risque de la place ont participé à son tour de table de 2 millions d’euros. Parmi ces fonds : LocalGlobe (TransferWise, devenu Wise), Kima Ventures (propriété de Xavier Niel), la Financière Saint-James. On sait que de tels acteurs ne se positionnent que s’il y a un réel potentiel de croissance à la clé.
Les principaux concurrents d’Invest Louve sont RealT et Bricks
Conclusion
Pour ne pas placer toute leur épargne sur des supports boursiers, de plus en plus de Français investissent en SCPI, en ayant notamment recours au démembrement temporaire de leurs parts. Ce démembrement de parts vous permet d’investir de l’argent sans que les rendements ne génèrent d’impôt supplémentaire, et ce jusqu’à la réunion de la pleine propriété.
Un procédé utile lorsqu’on est déjà fortement imposé (dans la tranche marginale d’imposition de 45% par exemple) et qu’on souhaite quand même faire travailler son épargne. Ajoutons à cela que la nue-propriété vous permet de placer son épargne et investir dans l’immobilier sans accroître son exposition à l’IFI.
Malheureusement, les SCPI appliquent des frais d’entrée élevés : pas moins de 10% ! Grâce à Louve Invest, et à son cashback atteignant les 2,5%, vous pouvez amortir une bonne partie de ces frais d’entrée.
Gardez cependant à l’esprit que ce remboursement représente un avantage parmi d’autres. On n’investit pas en immobilier uniquement pour réduire ses impôts (une erreur courante) ou parce qu’une économie sur les frais est possible. Avant d’investir, assurez-vous que les SCPI répondent bien à vos objectifs patrimoniaux.
