Article écrit par Chanelle
23 Aug 2022 @ 6:51am
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Toutefois, malgré ses nombreux points forts, elle présente quand même quelques faiblesses. Quelles sont-elles ? Que vaut réellement cette plateforme ? Les réponses dans la suite !

Dépôt minimum

50 USD

Rendement

9 à 11 %

Régulation

Aucun organisme de régulation

Frais

de 2 à 10

Pour qui ?

Débutants, Professionnels, Particuliers

Avantages
  • Plateforme intuitive et facile d’utilisation
  •  Cout d’investissement abordable
  •  Paiement en cryptomonnaies
  •  Liquidité élevée
Inconvénients
  • Non-transparence des frais pratiqués
  •  Certains biens disponibles uniquement pour les USA
  •  Peu d’offres disponibles
Note globale - 4.1/5
3/5
5/5
4/5
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Malgré ses nombreux points forts, elle présente quand même quelques faiblesses. Quelles sont-elles ? Que vaut réellement cette plateforme ? Les réponses dans la suite !

Les avis clients

Plusieurs investisseurs ont déjà expérimenté la plateforme RealT qui propose un concept assez spécial. Les avis sont nombreux sur les sites spécialisés. Par exemple, sur Trustpilot, la société de gestion immobilière reçoit une note de 4.6/5 sur la base de 78 votes.

Note Trustpilot : 4,6/5 (78 avis)

Avis positif

Une superbe plateforme en avance sur l’aspect tokenisation immobilière. Une équipe vraiment compétente qui est actif dans l’écosystème depuis de nombreuses années. Pas grand-chose à reprocher à l’heure actuelle, les rapports d’investissement sont propres et complets. La plateforme est accessible sans grande connaissance, il y a régulièrement de nouveaux biens disponibles, de belles perspectives.

Thibaut BOUTROU, France, 24 octobre 2020, Trustpilot.

Avis négatif

Aucun avis négatif au sujet des prestations offertes par RealT immobilier.

Comparatif de RealT face à des Plateformes similaires

Plateforme Homunity RealT Bricks
Note Trustpilot 2,8/5 4,6/5 4,1/5
Dépôt Minimum 1 000€ 50$ 10€
Frais 8€ (paiement carte bancaire) de 2 à 10% 3 % (rachats de parts)
Régulation ORIAS ORIAS

Le concept de RealT se différencie des autres plateformes parce qu’elle crée pour chaque nouveau bien à vendre une société distincte. Donc les personnes qui achètent des parties d’un immeuble par exemple possèdent un pourcentage équivalent de parts dans la société.

Elle utilise la blockchain, ce qui lui permet d’offrir une certaine sécurité à ses investisseurs. Son principe de fonctionnement est tellement simple qu’elle est utilisable par une majorité de personnes, peu importe leur niveau d’expérience dans l’investissement. En juillet 2022, elle ne recense aucun avis négatif sur 78 personnes qui ont donné leurs impressions.

Bricks est une entreprise concurrente qui recense une note de 4.1/5 sur la base de 1217 avis. Contrairement à RealT, elle est accessible avec un dépôt minimum de 10 EUR. Elle conviendra donc aux débutants qui souhaitent effectuer leurs premiers pas dans le crowdfunding immobilier.

Bricks est régulé par l’ORIAS et il pratique une commission de 3 % sur les rachats de part. À première vue, son offre est plus intéressante que celle proposée par RealT.

Enfin, Homunity recense une note totale de 2.8/5 sur la base de 7 avis. Ouverte à partir de 1 000 EUR, cette plateforme est dédiée aux grands investisseurs. Les frais s’élèvent à 8 EUR en cas de paiement par carte bancaire. Notez que Homunity est également régulée par l’ORIAS.

Où RealT brille

RealT offre de nombreux avantages à ses investisseurs. Nous vous proposons de découvrir les points de forts de cette société de gestion immobilière.

realT page d'accueil

RealT est très abordable

RealT est une plateforme qui tokénise des biens immobiliers situés aux États-Unis. Contrairement à certaines entreprises qui fixent les billets d’entrée à des centaines d’euros, cette société fractionne ses propriétés en des milliers de jetons numériques. Vous pouvez donc commencer à investir rien qu’avec 50 USD.

RealT est accessible à tout le monde

L’investissement immobilier sur RealT est accessible à tout le monde. Que vous soyez un particulier, un débutant ou un professionnel, vous pouvez acquérir des jetons. La plateforme est opérationnelle dans les pays d’Amérique du Sud, d’Amérique du Nord, d’Asie et d’Europe. Cependant, certains biens sont disponibles uniquement pour les investisseurs résidant aux USA.

De plus, puisqu’elle propose ses services en ligne, n’importe quel investisseur peut y avoir accès s’il dispose d’internet.

RealT dispose de plusieurs modes de paiement

L’acquisition des tokens sur la plateforme RealT est facilitée grâce à la disponibilité de plusieurs modes de paiement. Vous pouvez utiliser votre carte bancaire Ultim, N26, Revolut ou Wise pour obtenir vos jetons. Notez que cette solution nécessite le paiement des frais de change qui peuvent être élevés selon les paires mises en jeu.

Vous pouvez également acheter vos tokens par le biais des cryptomonnaies (ETH, BTC, LTC, DAI et USDT) depuis un exchange ou un portefeuille électronique.

RealT propose plusieurs types de biens

RealT vous permet de spéculer sur plusieurs types de bien. Elle se distingue ainsi de la plupart des plateformes qui elles imposent les propriétés immobilières que vous pouvez choisir.

Selon vos préférences, vous pouvez opter pour les biens de famille unique, les biens de familles multiples et les mixed use. Cette dernière option vous propose des biens habitables, mais également des restaurants.

RealT assure l’indépendance entre les biens

Sur RealT, les biens immobiliers mis en vente sont possédées par une société à responsabilité limitée ou LCC. Grâce à ce mode de fonctionnement, il existe une indépendance entre chaque bien. En d’autres termes, même si la plateforme venait à faire faillite, vos avoirs ne seraient pas mis en danger. Votre investissement est donc garanti.

RealT est simple à utiliser

Pour réussir votre investissement avec RealT, vous n’aurez aucune difficulté. Il vous suffit de vous rendre sur la plateforme et de créer votre portefeuille. Par la suite, vous devez confirmer votre identité en soumettant une pièce justificative. Enfin, vous devez valider la procédure et lancer l’achat de votre premier jeton.

RealT est une plateforme sécurisée

RealT vous permet d’obtenir des jetons qui représentent votre investissement. Ce qui est intéressant avec ces tokens, c’est qu’ils sont basés sur la blockchain Ethereum. En d’autres termes, votre investissement est sécurisé, car les jetons ne peuvent pas être dupliqués.

RealT réduit les démarches d’acquisition de biens

Pour acquérir des biens immobiliers traditionnels, vous devez réaliser une multitude de démarches. Dans certains cas, il arrive même que les procédures n’aboutissent pas. Avec RealT, il vous suffit de faire partie des pays autorisés et vous pourrez vous inscrire sur la plateforme.

Les procédures sont rapides, si bien que vous pouvez acheter facilement vos biens depuis votre mobile ou votre ordinateur en 30 minutes.

Les axes d’amélioration de RealT

Si RealT possède une multitude d’avantages, il existe également des points sur lesquels il doit améliorer pour satisfaire les investisseurs. Voici les limites de l’offre de cette plateforme de gestion immobilière.

Les informations sur les biens proposés : la majorité des ventes avec RealT est concentrée sur les villes telles que Chicago et Détroit. Pour que les investisseurs puissent mieux placer leur argent, il est nécessaire qu’ils puissent effectuer une analyse du marché de l’immobilier dans ces villes.

En d’autres termes, RealT doit afficher l’évolution des prix dans l’état, la ville ou le quartier. La plateforme doit aussi mettre à disposition des investisseurs les gros employeurs à proximité, les dernières ventes et le taux de criminalité.

La question de la fiscalité :  certains investisseurs sont réticents en raison de la fiscalité inhérente aux biens immobiliers RealT. Afin de résoudre ce problème, la plateforme doit communiquer davantage sur les déclarations faites aux USA.

Par ailleurs, l’entreprise ne propose pas une étude fiscale pour les principaux pays pourvoyeurs d’investisseurs, dont la France.

A qui s’adresse RealT ?

RealT est une solution d’investissement immobilier qui est accessible à tout le monde. Elle représente également un excellent tremplin pour ceux qui débutent avec la blockchain et qui souhaitent comprendre le fonctionnement.

La plateforme est disponible pour les citoyens d’Amérique du Sud, d’Amérique du Nord, d’Europe, etc. Notez qu’il n’est pas disponible dans les pays tels que : la Centrafrique, Cuba, le Belarus, la Corée du Nord…

Les biens immobiliers sur RealT

L’investissement immobilier RealT avec la crypto vous offre plusieurs possibilités. En fonction de votre budget, vous aurez accès aux types de biens tels que « Famille unique ». Ils correspondent aux propriétés louées par une seule famille.

Ce type de bien est considéré comme le plus risqué. En effet, en cas de non-paiement du locataire, vous n’aurez pas de rentrées d’argent.

RealT immobilier

Ensuite, il existe les biens de type « Familles Multiples ». Comme son nom le précise, c’est un bien immobilier qui possède plusieurs lots occupés par des locataires différents. Enfin, le « Mixed Use » correspond aux lots de propriétés qui servent à plusieurs usages. Vous y trouverez des biens habitables et des restaurants.

RealT possède au total 10 propriétés, dont 7 qui sont déjà exploités. Depuis 2020, l’entreprise privilégie les appartements résidentiels dans la région de Détroit. Sachez qu’il n’y a pas de propriétés commerciales disponibles. Dans cette ville, le marché de l’immobilier n’est pas très développé.

Elle regroupe des locataires qui n’ont pas la capacité ou la volonté de payer le loyer en temps. Ce n’est pas toujours le cas, mais c’est un élément à prendre en considération.

Les rendements

Le rendement sur RealT fait partie des plus intéressants de l’immobilier non conventionnel. Cela explique l’engouement de certains investisseurs pour cette plateforme américaine. Découvrez sans plus tarder les rendements de RealT.

RealT

Les loyers

Grâce à l’achat d’un jeton qui représente votre investissement de 50 USD, vous détenez une part d’une propriété détenue par une LLC spécifique. Cela vous permet de toucher aux loyers à une certaine fréquence. Sur chaque annonce, vous découvrirez la date à laquelle vous commencerez à percevoir votre paiement.

Même si vos tokens arrivent avec du retard, RealT vous distribuera vos loyers. Si la plateforme ambitionne de faire les paiements de manière journalière, elle n’en est pas encore à ce stade. Pour l’instant, les loyers sont payés hebdomadairement tous les lundis à cause des frais. Ils seront directement envoyés dans votre portefeuille sous forme de tokens.

La plus-value

La plus-value avec RealT, c’est le montant des loyers annuels divisé par le prix de leur acquisition. Avec le rendement compris entre 9 et 11%, vous devez attendre environ 10 ans pour atteindre le seuil de rentabilité.

L’avantage avec la plateforme, c’est qu’elle affiche les rendements nets. Actuellement, il n’existe pas d’investissement immobilier qui offre une plus-value de 10% en moyenne. Tout cela s’explique par la localisation des biens proposés par RealT.

En effet, le marché de l’immobilier dans cette ville du Michigan est très abordable. Si la plateforme se décide à proposer des propriétés à New York City, vous profiterez d’une plus-value moins importante.

L’imposition

La question des impôts avec RealT est un peu difficile à comprendre. Cela s’explique par le fait qu’elle combine l’investissement dans un pays étranger et l’investissement par la blockchain. Si certains détails sont difficiles à maitriser, nous avons retenu que les tokens RealT sont uniquement taxés qu’en cas de plus-value à la revente.

Quant aux loyers perçus en USDC, ils sont considérés comme des paiements en nature. Pour cette raison, les investisseurs doivent le mentionner sur leur déclaration de revenus. Notons également qu’un accord de non double imposition permet d’avoir un crédit d’impôt français correspondant au montant des RealT impôts payés aux USA.

L’impôt américain appliqué est directement prélevé à la source du loyer avant le paiement des bénéfices aux propriétaires. Chaque année, la plateforme RealT doit également envoyer un justificatif du montant payé l’année antérieure. L’objectif de ce document est de faciliter la déclaration des revenus de sources étrangères.

La section 8

La section 8 est un article de loi d’un programme d’aide du gouvernement américain. Si l’un des logements sur lequel vous avez investi est sous section 8, le paiement de votre loyer est garanti. En cas de non-paiement du locataire, le gouvernement prend automatiquement le relai.

Cependant, nous devons préciser que la garantie ne couvre pas la totalité du loyer. Avec l’achat d’un jeton d’une propriété sous section 8, votre investissement est presque sûr.

Frais sur RealT

Sur RealT, les investisseurs doivent supporter de nombreux frais. Le montant de la transaction comprend des coûts complémentaires au prix d’achat. Au nombre des dépenses à effectuer, il y a les frais de rénovation si la propriété nécessite quelques améliorations.

Les investisseurs doivent également subir les frais de mise en vente par l’entreprise, qui sont de 10% du montant total. D’autres dépenses telles que la réserve de maintenance pour les petits travaux qui équivaut à 2 mois de loyer est aussi à prendre en compte.

Au niveau de la location, RealT se rémunère à hauteur de 2% sur les loyers. En plus de ce coût non négligeable, vous devez payer les taxes, l’assurance propriétaire et les frais de gestion du bien qui sont compris entre 6 et 8 %.

La MarketPlace

RealT possède une place de marché sur laquelle elle propose plusieurs biens immobiliers à la vente. Au fil du temps, elle enrichit et améliore son offre. L’un des meilleurs atouts de la plateforme, c’est sa transparence. Elle affiche directement les rendements annuels nets avec déduction des charges et des frais annexes.

Lorsque RealT met un bien sur la place de marché, elle enrichit l’annonce avec des photos de l’habitation. Des images du bâtiment de l’intérieur et de l’extérieur sont prises pour mettre en confiance les investisseurs. En dessous des photos, vous trouverez trois onglets qui vous permettront de mieux connaitre le bien que vous convoitez.

L’onglet highlights

Le premier onglet “Highlights” présente les informations importantes au sujet du bien. Au nombre de celles-ci, nous pouvons citer : la date de location du bien et le rendement. Vous y trouverez aussi les détails tels que :

  • Le type de bien et le nombre de lots
  • Le type de location (LCD, LDD ou loyer sponsorisé)
  • L’année de construction du bâtiment
  • Le quartier

L’onglet financials

L’onglet “Financials” offre des données comptables, à savoir : les travaux, les charges et la rentabilité nette. Avec cette option, vous aurez des informations telles que :

  • La réserve initiale pour les petits travaux
  • La réserve pour les travaux initiaux
  • Les frais de RealT
  • Le prix d’achat du bien
  • Les frais de maintenance
  • Les frais de gestion immobilière
  • Les taxes de propriété, etc.

L’avantage avec l’onglet « Financials », c’est qu’il vous offre des informations qui vous aideront à mieux investir.

L’onglet details

Enfin, l’onglet « Details » fournit des renseignements d’ordre généraliste, à savoir : le type de construction, la disponibilité des places de parking, l’énergie de chauffage, etc. Il propose également la situation géographique précise du bien.

Le concept de tokenisation de l’immobilier

La tokenisation de l’immobilier est une pratique qui consiste à utiliser la blockchain pour faciliter les transactions immobilières. Prenons l’exemple d’un appartement qui vaut 200 000 EUR. Il sera divisé en 10 000 tokens de 20 EUR pour être vendu par morceaux de 20 EUR.

realToken

Grâce à ce concept, vous pouvez devenir propriétaire d’un bout de cette habitation avec seulement 20 EUR. En d’autres termes, le jeton vous permet de posséder les 0.01 % du bien. Vous aurez donc droit à 0.01 % des loyers et vous représenterez 0.01 % des votes en cas de décision à prendre.

Bien sûr, vous n’êtes pas contraint d’acheter un seul token. Vous pouvez vous en procurer autant que vous souhaitez, tant que vous avez le budget nécessaire. Assurez-vous également qu’il y ait des disponibilités.

Utiliser ses actifs RealT en gage de prêt sur la DeFi

RealT a développé un outil qui prouve la puissance et la pertinence du modèle pratiqué. Nommé RMM (Remy Make Magic), cet outil est basé sur AAVE, un protocole de lending de la Finance Décentralisée.

Grâce au RMM, vous serez en mesure de mettre en garantie vos tokens RealT Aave. Il vous permettra aussi d’emprunter jusqu’à 50 % du montant mis en garanti à un taux situé entre 4% et 8 %. Avec le montant emprunté, vous pourrez notamment :

  • Acheter des nouveaux tokens RealT
  • Investir dans les stablecoins en DeFi
  • Récupérer de la monnaie fiat

Avantages et inconvénients de la tokenisation

Si la tokenisation est une pratique qui fait parler d’elle partout, c’est en partie à cause de ses avantages et de ses inconvénients. Nous vous les présentons sans plus tarder.

Les avantages de la tokenisation de l’immobilier

  • La facilité d’investissement dans l’immobilier : Généralement, le ticket d’entrée d’un investissement dans le domaine de la pierre est élevé. Grâce à la tokenisation de l’immobilier, vous pouvez investir avec quelques dizaines d’euros.
  • La simplicité des transactions : avec la tokenisation de l’immobilier, vous pouvez acheter et vendre les jetons très facilement. Ici, vous n’avez pas besoin de passer par un notaire pour réaliser la transaction. Ici, c’est la blockchain qui sert d’intermédiaire et il pratique des frais minimes.
  • La diversification de l’investissement : le domaine de l’immobilier est très risqué. Les situations telles que le défaut de paiement et les incendies peuvent survenir. Avec la tokenisation, vous pouvez investir 100 EUR sur 10 maisons différentes plutôt que de placer directement 1 000 EUR.
  • La sécurité des transactions : la tokenisation de l’immobilier offre de la sécurité dans les transactions. Grâce à l’utilisation de la blockchain, les transactions sont protégées, transparentes et rapides.

Les inconvénients de la tokenisation de l’immobilier

  • Le risque digital : la tokenisation de l’immobilier vous permet de posséder une part d’un bien généralement situé dans une autre ville. Les arnaques et les piratages étant importants, vous risquez de perdre votre investissement.
  • Les frais de transaction élevés : L’Ethereum est couramment utilisé pour les transactions relatives à la tokenisation de l’immobilier. Si le prix de cette cryptomonnaie s’apprécie, les frais de transactions peuvent devenir contraignants.

Régulation et Confiance

RealT est une plateforme qui a pour objectif de proposer des investissements immobiliers à petits prix. Pour mettre en confiance les investisseurs, elle doit nécessairement être régulée. Quelles sont les mesures prises dans ce sens ?

Régulation

La plupart des entreprises de gestion immobilières sont contrôlées par des organismes spécialisés tels que l’ORIAS. Ce n’est malheureusement pas le cas de RealT. Cependant, cette plateforme est en étroite collaboration avec l’AMF.

Confiance

RealT est une entreprise qui a mis en avant le concept de la tokenisation de l’immobilier par le biais de la société RealToken Inc. qui est enregistrée dans le Michigan aux États-Unis. La société présente le profil de la majorité de ses collaborateurs. C’est une mesure qui a pour objectif de vous informer sur le parcours des membres de l’équipe.

7 personnes s’occupent du développement technique de la plateforme tandis que 5 autres personnes se chargent de l’aspect légal et administratif de la société.

À la tête de RealT, il y a plusieurs dirigeants. Parmi ceux-ci, nous pouvons citer : Remy Jacobson (Président du conseil et Directeur), Jean-Marc Jacobson (Membre du conseil et Directeur), Gary Krat et Astor Rivera.

L’entreprise recherche des propriétés dans la ville de Détroit aux États-Unis et crée une LLC spéciale pour chaque propriété.

Les informations sur les fondateurs

Comme nous l’avons mentionné un peu plus tôt, RealT est une plateforme créée par deux frères canadiens : Rémy Jacobson et Jean-Marc Jacobson. Après nos recherches, nous avons récolté très peu d’informations sur leurs activités avant la création de RealT. Cependant, nous confirmons qu’ils existent bien.

D’ailleurs, en poussant nos recherches un peu plus loin, nous sommes tombés sur un article datant de 2016 qui confirme l’expérience de Rémy Jacobson dans le domaine de l’immobilier. Les deux fondateurs de RealT sont disponibles par le biais des lives YouTube, toutes les deux semaines. S’ils étaient des escrocs, ils essaieraient d’être plus discrets.

Enfin, sur le registre des sociétés du Delaware, il existe bien les sociétés commerciales RealToken Inc et RealToken LLC. En d’autres termes, RealT n’a pas l’air d’une arnaque.

Les risques d’arnaque avec RealT

Nous tenons à vous rappeler que la blockchain est une industrie récente sur laquelle il existe de nombreuses arnaques. En effet, plusieurs créateurs de tokens ont disparu avec l’argent des investisseurs. C’est la raison pour laquelle vous devez être prudent. Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez effectuer de multiples recherches.

Les risques liés aux LLC de RealT

Actuellement, la majorité des biens tokenisés sont dans la ville de Detroit dans le Michigan aux États-Unis. Cet État américain dispose d’un registre dans lequel il est possible de voir toutes les transactions immobilières.

Le risque de faillite de RealT

D’après les informations que nous avons recueillies, RealT n’est pas encore une entreprise rentable. Elle génère un chiffre d’affaires avec d’intéressantes commissions, mais les revenus ne sont pas suffisants pour couvrir les dépenses.

Avec l’accroissement du nombre de biens en vente depuis peu, il est possible que la situation s’améliore. Toutefois, il n’est pas à exclure que RealT fasse faillite. Si cela venait à se produire, votre capital ne serait pas perdu.

Lorsque vous achetez des biens sur RealT, vous n’investissez pas dans la société elle-même, mais dans une société spéciale qui gère le bien. Votre patrimoine n’est donc pas inclus dans celui de RealT.

Service client

RealT ne possède pas un service client à proprement parler. Cependant, la plateforme dispose d’une équipe et d’une communauté très active vers lesquelles vous pouvez vous tourner pour communiquer. Nous pouvons citer :

  • Le community call disponible sur YouTube toutes les deux semaines
  • Le discord
  • Le canal Telegram
  • La Newsletter hebdomadaire
  • Le compte Twitter, etc.

Pour vous informer sur le fonctionnement global de RealT, vous pouvez utiliser Learn. Quant à la Foire aux Questions, elle vous fournira des détails pratiques de la plateforme. Si ces différentes solutions ne vous conviennent pas, le blog vous aidera à mieux comprendre les fonctionnalités et découvrir les nouveautés autour de RealT.

Comment ouvrir un compte sur RealT ?

L’ouverture d’un compte sur RealT est facile à réaliser. Toutefois, vous devez passer par une procédure de KYC (Know Your Customer). Voici en détails les différentes étapes pour créer un profil sur la plateforme.

RealT inscription

  1. Rendez-vous sur la plateforme et cliquez sur l’onglet « Register »
  2. Confirmez votre identité en appuyant sur l’onglet « ID Verification »
  3. Renseignez vos informations personnelles (adresse, pièces d’identité, etc.)
  4. Investissez dans votre première propriété avec votre RealT wallet
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Les questions fréquentes de nos utilisateurs

Notre avis sur RealT est très positif. Cette plateforme qui utilise la tokenisation de l’immobilier vous permet d’investir dans des propriétés américaines et d’obtenir des rendements intéressants. Si le placement immobilier à Détroit est un réel défi pour certains, avec RealT, vous aurez la possibilité d’acquérir de nombreux biens.

Nous avons cependant noté qu’il existait des risques inhérents à cet investissement. Par ailleurs, la fiscalité est un détail qui reste très complexe et qui doit être réglé pour mettre en confiance les investisseurs Français.

La tokenisation consiste à utiliser la blockchain pour diviser un bien. Ce dernier peut de ce fait être vendu sous forme de plusieurs tokens de même valeur. Nous avons relevé de multiples avantages à la tokenisation de l’immobilier, à savoir : l’accessibilité, la transparence et la sécurité.

RealT permet aux investisseurs de toucher des rendements compris entre 9 et 11 %. Elle se rémunère grâce à plusieurs frais qu’elle pratique. Au moment de la tokenisation d’une propriété, RealT prélève une commission de 10 %. Par ailleurs, elle impose aux investisseurs 2 % de tous les loyers et environ 7 % des frais de gestion du bien.

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