Investir dans l’immobilier : le guide complet

Investir dans l’immobilier

L’immobilier fait partie des placements préférés des Français, du moins de ceux qui en ont les moyens. Alors certes, pour certains d’entre nous, la construction d’un patrimoine peut faire partie du domaine du rêve. L’immobilier n’est pas à priori l’investissement le plus abordable, pourtant il existe des solutions pour s’y exposer et réaliser des rendements équivalents à un investissement locatif sans avoir besoin de mettre plusieurs centaines de milliers d’euros sur la table. Alors comment profiter du rendement de la pierre en fonction de votre budget ?

L’investissement en direct : des choix illimités

L’investissement immobilier en direct est la première solution qui vient à l’esprit. Pour ce faire, posséder une résidence principale est un atout puisque cela vous permettra d’emprunter plus facilement, vous vous sentirez également plus en sécurité en termes de patrimoine que d’investir en bourse. En revanche, ce n’est pas toujours la meilleure opération financière à réaliser.

Faire un deal avec un promoteur immobilierComparez le coût d’un loyer à payer à celui du crédit immobilier nécessaire pour mener à bien votre acquisition. Vous pourriez être surpris du résultat, il peut parfois être plus intéressant d’acheter une petite surface à mettre en location et de louer son propre logement plutôt que d’en être propriétaire.
L’investissement immobilier s’est fortement développé ces dernières années, en particulier grâce aux mécanismes de défiscalisation qui participent à l’attrait de ces formules. En dehors de l’appartement classique dans les grandes villes, il est également possible d’acheter des logements loués de manière saisonnière dans des lieux touristiques, des surfaces forestières ou agricoles, des locaux commerciaux et mêmes des places de parking.

Tous ces biens ont des tickets d’entrée, ainsi que des profils de risque et de rémunération différents. La fiscalité est aussi à prendre en compte, non seulement selon les opérations de défiscalisation, mais également pour le couple entre rendement et potentiel d’appréciation.
En revanche, l’investissement en direct souffre de risques plus élevés en raison de l’absence de diversification. Si vous ne disposez que d’un ou deux biens, vous vous couperez d’une grande partie de vos revenus réguliers en cas de changement de locataire, de sinistre ou tout simplement de rénovation.

De plus, il peut être plus difficile et plus couteux de revendre son patrimoine à un prix intéressant en cas de besoin urgent. Il sera aussi difficile de dégager une partie des liquidités bloquées (10% de la valeur du bien par exemple), à moins de réaliser un crédit en hypothéquant une partie de vos biens.

Différentes solution pour bien investir dans l’immobilier

L’immobilier est en France une valeur refuge depuis des décennies. Symbole d’une certaine réussite sociale puisqu’il constitue encore à l’heure actuelle une des méthodes privilégiées pour se construire un patrimoine financier. En effet, par nature, l’investissement immobilier est un des rares actifs qui peut être acquis grâce à l’obtention d’un crédit, ce qui est un sérieux avantage. La présence d’un capital personnel n’est pas obligatoire et ouvre donc des perspectives patrimoniales pour une large population. C’est pourquoi, historiquement et dans la croyance populaire, acheter un bien immobilier représente la seule occasion d’une vie de posséder un bien de valeur à transmettre à ses héritiers.
L’achat d’une résidence principale (voire secondaire) est la méthode plébiscitée pour réaliser un investissement dans l’immobilier mais il existe bien entendu d’autres solutions à découvrir avec un crédit ou non, en gestion passive ou active. Réalisons un tour complet des options existantes avec leurs avantages et leurs inconvénients.

INVESTIR DANS UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE / SECONDAIRE

Nous partirons du principe que l’investissement dans une résidence principale et secondaire est un investissement avec les mêmes enjeux dans la mesure où les démarches et l’objectif de l’achat sont similaires : posséder un immeuble pour son usage personnel.
Acheter une résidence principale ne dépend pas uniquement de points de logique financière. D’autres éléments moins rationnels sont pris en compte comme les besoins matérielles et la sphère affective (se sentir bien chez soi / un beau bien à laisser à ses enfants). Cela rend l’investissement moins sécurisé même s’il n’est pas dénué de bon sens et de recherches préparatoires.
Quelques prérequis sont à prendre en considération :

  • Une stabilité professionnelle et personnelle qui facilite l’accès à un emprunt et sécurise le remboursement sans générer un taux d’endettement trop important
  • Une capacité de projection sur au moins 8 ans pour optimiser les chances d’un retour sur investissement positif
  • Une vision globale des frais engendrés par un achat et des différences du statut de locataire à celui de propriétaire : les frais de notaires correspondent à environ 2 ans de loyer ; un propriétaire dépense plus qu’un locataire pour son logement (taxe foncière, ordures ménagère, travaux, etc.)

Il s’agit souvent de l’achat d’une vie. C’est pourquoi l’investissement dans une résidence principale (ou secondaire) n’est pas réfléchi uniquement en rentabilité sur le moyen ou le long terme.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF

L’investissement dans l’immobilier locatif est l’autre solution majeure pour l’achat d’un immeuble à des fins principalement financières en percevant soit des loyers, soit des dividendes. Il existe 2 approches principales à connaître avant de se lancer dans un tel achat : le pierre-papier et l’immobilier locatif traditionnel. Détaillons ces deux méthodes en présentant leurs avantages et inconvénients.

Immobilier en pierre-papier

Cette dénomination regroupe l’ensemble des méthodes d’investissement où l’acheteur (ou l’investisseur selon le cas de figure) est engagé de manière distanciée avec le bien en question. 3 formes juridiques rentrent dans le cadre de ce type d’investissement :

  • Les SCPI pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui font du propriétaires un associé qui perçoit des loyers mensuellement
  • Le crowfunding qui est du financement participatif où l’investisseur prête de l’argent à un promoteur qui lui rembourse ses fonds à la fin du projet avec des intérêts déterminés au départ
  • SIIC pour les Sociétés d’Investissement Immobilier Côtées. Cette fois-ci l’investisseur est un actionnaire d’une société qui touche des dividendes relatifs aux résultats réalisés par la société via ses biens immobiliers

L’immobilier par la méthode du pierre-papier est relativement facile et confortable, ce qui est particulièrement attrayant pour les investisseurs. Le ticket d’entrée est assez bas. De tels biens nécessitent une gestion moins lourde car gérés en externe que ça soit lors de l’achat, de la vente, de l’entretien. Tout est délégué. Une telle approche permet une diversification intéressante puisqu’elle minimise les risques en cas de dégradation d’un bien spécifique ou de loyers impayés sur un logement.

Immobilier locatif traditionnel

C’est la méthode sûrement la plus connue mais pas la moins compliquée. Dans ce type d’investissement le propriétaire est aussi le bailleur. Il lui incombe donc d’autres responsabilités légales assez lourdes. Ce type d’achat implique un plus gros investissement financier ainsi qu’un engagement en termes de temps pour une gestion qualitative.
Le niveau de risques est beaucoup plus concentré sauf si, bien entendu, le propriétaire possède plusieurs logements qui permettent de diluer dans la masse des frais d’entretien ou des loyers impayés. Il est important d’avoir une certaine aisance financière. Les revenus des loyers ne doivent pas constituer une part trop centrale des revenus fondamentaux du foyer.
L’investissement locatif traditionnel implique également de bien choisir le régime fiscal qui colle le mieux avec sa situation personnelle pour une optimisation profitable. Par exemple la location nue ou meublée, Abritel pour les locations saisonnières, une SCI ou encore profiter de l’allègement fiscal Denormandie.
Le principal atout de cette méthode est une grande autonomie et une liberté de prise de décision (pour la réalisation de travaux par exemple) facilitée pour des résultats obtenus dans d’excellents délais.

L’immobilier à portée de tous : SCPI et Crowdfunding

Immobilier investissement 2016Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures similaires aux fonds communs de placement mais dont l’orientation est résolument tournée vers l’immobilier. Ces véhicules ont la particularité de devoir reverser au moins 90 % de leurs revenus sous forme de dividendes.

Il existe deux structures de capital, les sociétés à capital variable qui acceptent les nouveaux fonds en permanence (sujettes à certaines limites) et celles à capital fixe qui ne lèvent des capitaux que lors d’augmentations décidées par les actionnaires et visant à acheter de nouveaux biens immobiliers.
Il convient de faire la différence entre plusieurs notions de prix pour ne pas s’emmêler les pinceaux. Les sociétés foncières cotées se traitent comme des actions classiques, leur prix est par conséquent beaucoup plus volatil que leur valeur vénale, aussi appelée valeur de réalisation.

En revanche, pour acheter des parts de SCPI non cotées, vous devrez payer le prix de souscription composé de la valeur nominale et d’une prime d’émission comprenant les frais de souscription (environ 10%) et l’estimation de la revalorisation du patrimoine par rapport à la valeur nominale de la part.
Enfin, la popularité des FinTech, ces entreprises qui allient finance et nouvelles technologies pour présenter des solutions innovantes, a également touché le monde de l’immobilier. La France bénéficie pour une fois d’un cadre plutôt accommodant qui a permis de multiplier les formules d’investissement collaboratif en immobilier.

Vous pouvez par exemple financer des projets neufs portés par des promoteurs, mais également prendre des parts dans de l’investissement locatif ou encore accorder un prêt hypothécaire à des ménages en difficulté. Comme toujours avec les plateformes de financement participatif, vérifiez que la société organisant la collecte des fonds est un prestataire de service d’investissement régulé et agréé par les autorités françaises.

Encore plus que tout autre placement financier, l’immobilier requiert donc une étude approfondie de votre situation patrimoniale. Ces projets ont bien souvent vocation à être transmis en héritage ou tout du moins à rester durablement au sein de la famille, la constitution d’une Société Civile Immobilière (S.C.I.) peut alors être un véhicule à la fois flexible et optimisé fiscalement.

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L’immobilier, un marché prometteur pour 2021

Il est assez audacieux de répondre à cette question sans exposer l’intégralité des données relatives au marché de l’immobilier.
Tout d’abord il est vital de mettre en lumière les mythes toxiques qui peuvent influencer notre jugement :

  • L’immobilier monte toujours : C’est une contre vérité. L’histoire a largement prouvé que le marché de l’immobilier fluctue énormément. Ce qui veut dire qu’il connaît de graves chutes des prix. L’exemple le plus parlant est sûrement l’explosion de la bulle de l’immobilier dans la première moitié des années 90 qui a potentiellement ruiné de nombreux propriétaires
  • Il existe une pénurie de logement : Une fois encore les statistiques démontrent le contraire. Actuellement le taux de logements vacants est à son plus haut point voire en progression. Seules quelques grandes villes sont concernées par un manque significatif de logements
  • Payer un loyer est une perte d’argent : Ce n’est en aucun cas une vérité absolue. Lorsqu’on met en concurrence ce que coûte vraiment le fait d’être locataire avec ce que coûte d’être propriétaire une zone grise apparaît distinctement. De plus le niveau de revenus des foyers n’a pas forcément augmenté à la même vitesse que l’inflation ce qui crée un gap potentiellement gênant pour réaliser un investissement raisonnable
  • Les immeubles sont achetés par les étrangers : Les chiffres montrent qu’il n’en est rien. Paris est la plus concernée par des investisseurs étrangers avec seulement 3% de son parc. Rien à voir avec certaines autres capitales européennes qui peuvent atteindre 20%

L’autre volant essentiel avant de s’exprimer sur une prometteuse année immobilière en 2021 est un regard objectif sur la réalité de la situation. Premièrement, depuis plusieurs décennies, de nombreux facteurs ont contribué à ce que le marché immobilier se porte bien. L’Etat, au fil des gouvernements successifs, a su faire de généreux cadeaux fiscaux pour doper les achats. L’éclatement de la bulle il y a 20 ans a poussé les banques à pratiquer des taux d’emprunt extrêmement bas. Rien ne garantit que ces conditions optimales perdurent.
Les mythes, exposés plus haut, ont la dent dure et ont, à leur manière, une influence sur les tendances du marché avec des achats moins raisonnables mais qui répondent à un besoin d’être propriétaire parce que c’est le bon moment de se constituer un patrimoine et de faire rapidement une éventuelle plus value lors de la revente.
Enfin nous le disons juste au-dessus, la courbe du pouvoir d’achat n’a pas augmenté dans une mesure équivalente à celle de l’inflation, ce qui peut refroidir certains investisseurs à sortir leur épargne en attendant des conditions hypothétiquement meilleures.

En conclusion il nous est possible d’affirmer qu’avec les conditions actuelles du marché de l’immobilier l’année 2021 pourrait être prometteuse. Si les taux d’emprunt se maintiennent aussi bas les investisseurs auront à coeur d’acheter dans la pierre grâce à des conditions avantageuses. Un tel dynamisme va conforter une stabilité des prix des biens ce qui est particulièrement intéressant tant pour les vendeurs que les acheteurs. Malgré tout il faut rester prudent puisqu’il n’existe aucune garantie que ces conditions avantageuses vont se maintenir. Les taux d’emprunt ne peuvent pas descendre en-dessous de zéro et l’Etat ne va pas nécessairement continuer à se montrer aussi généreux. Une étude approfondie de la rentabilité, même en cas de chute du marché, sera vitale avant d’investir le moindre euro dans un bien afin d’optimiser sa gestion.

La Sécurité, l’un des points forts de l’investissement immobilier

Mythe ou légende ? La question de la sécurité d’investir dans le dur revient souvent dans le débat de l’investissement immobilier. Plusieurs points tendent à démontrer qu’acheter un bien reste une valeur refuge forte avec des risques moindres.
Regardons la tendance de ses 20 dernières années. Certes la crise des années 90 a quelque peu fait dévisser les prix mais les propriétaires patients ou les opportunistes ont finalement réalisé que les cours étaient remontés sur tout le territoire et qu’ils s’étaient stabilisés depuis un moment.
Les statistiques financières démontrent aussi, à leur échelle, que de manière globale que le retour sur investissement (ROI) sur l’immobilier est relativement court. Selon la situation géographique on parle d’un ROI sur 7 ans pour les achats en zone rurale contre 20 ans dans les grandes agglomérations. A savoir que sur des investissements aussi forts (on parle de plusieurs milliers voire centaines de milliers d’euros), 20 ans restent un délai raisonnable surtout si on pense les choses en termes de patrimoine familial donc transmissible sur plusieurs générations.
Enfin tous les professionnels s’accordent à dire qu’un bon investissement est un investissement réfléchi. Il n’est pas seulement question du capital investi. Il est central de se projeter sur moyen et long terme et de déterminer quelle rentabilité il est possible d’envisager. Ainsi que de minimiser au mieux les risques encourus.

Nous pouvons en conclure qu’investir dans l’immobilier reste un investissement prudent et sécurisé. Avec une bonne préparation et les recherches adéquates il est possible de se constituer un patrimoine solide et pérenne.

Les nombreux Avantages Fiscaux et de Réduction d’impôt

Nous l’avons évoqué à plusieurs reprises. L’Etat français favorise à travers ses dispositions fiscales avantageuses l’investissement immobilier pour le plus grand nombre. Faisons un petit tour d’horizon des avantages et réductions d’impôts existants à ce jour.

La loi duflot-Pinel
Adoptée en 2015, elle concerne les propriétaires (ou promoteurs) qui font construire un nouveau logement (ou par locatif). La loi Duflot-Pinel octroie aux investisseurs un allègement d’impôt de 12, 18 ou 21 selon la durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal est plafonné à 300000€.

Etre Loueur en Meublé Professionnel : LMP
Cette réduction fiscale a été mise en place pour les propriétaires qui louent des immeubles meublés dont les revenus immobiliers annuels dépassent les 23000€. Pour bénéficier de tous les avantages ils doivent s’inscrire au Registre du Commerce. Leurs loyers sont bien évidemment imposés sur la base prévue par la loi des finances mais ils bénéficient en contrepartie d’un abattement sur leurs charges foncières, sur les droits de succession. Le package prévoit aussi une exonération sur une éventuelle plus value lors de la revente, sur l’ISF (Impôt Sur la Fortune) et permet la récupération de la TVA.

Etre Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP
Ce dispositif concerne les investisseurs immobiliers dont les revenus inhérents à ce domaine ne dépassent pas 23000€ par an. Ou le cas échéant si les revenus générés par leurs biens meublés ne représentent pas plus de la moitié de leurs revenus globaux. Les avantages sont identiques ou presque à ceux du régime LMP avec quelques réductions supplémentaires. La loi Censi-Bouvard s’applique ici. Elle concerne les propriétaires de résidences étudiantes, pour sénior ou de tourisme. Il y a une réduction d’impôts supplémentaire de 11% sur le capital immobilier investi sur 9 ans.

Retrouvez nos dossiers sur différents moyens d’investissement :

Sébastien Mareuil
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