Article écrit par Sébastien Mareuil
10 Avr 2022 @ 7:44
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En France, on compte chaque année 250 000 investissements immobiliers locatifs. Malheureusement la hausse constante des prix exclut les jeunes Français qui, eux aussi, voudraient gagner de l’argent grâce à un bien qui s’autofinance.

Heureusement, des startups comme Bricks.co font sauter les verrous!

Avec une mise démarrant entre 10 et 50€, vous allez être en mesure d’investir dans des immeubles clés en main. Vous êtes rejoint par d’autres investisseurs, que la plateforme réunit avec la perspective d’une rentabilité supérieure à 10%.

Découvrez notre analyse de Bricks.co et de son système d’investissement locatif fractionné.

PS: après avoir échangé avec le CEO de Bricks, Cédric O’Neill, nous avons obtenu un bonus exclusif pour nos lecteurs. Bénéficiez de 1% de bonus sur vos dépôts pendant vos 3 premiers mois. Il suffit de passer par notre lien ☝️.

Dépôt minimum

10 €

Asset

plateforme de prêt

Régulation

-

Frais

une commission de 3% TTC

Avantages
  • Démocratise l’investissement locatif
  • Ticket d’entrée à 10-50€
  • De belles rentabilités (5 à 14%)
  • Impact du levier bancaire
  • Marché secondaire déjà en place
Inconvénients
  • Frais relativement élevés
  • Surcoût de 3% sur les rachats de parts au marché secondaire
  • Rentabilité non garantie
Note globale - 4.4/5
4/5
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5/5
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Quel est le concept Bricks ?

Le concept de Bricks repose sur le fractionnement d’un investissement immobilier locatif. Vous achetez des parts d’un immeuble, financé à 50% par un crédit bancaire et à 50% par les fonds collectés par Bricks sur sa plateforme.

✅ Chaque part, appelée « brick », permet de recevoir une quote-part des loyers, calculée au prorata. Si chaque brick coûte entre 10€ et 50€, elle pourra être revendue à profit sur un marché secondaire organisé par la plateforme.

✅ La rentabilité annuelle visée est d’au moins 10%. Brick annonce même 15% sur les meilleurs biens ! Il faut néanmoins préciser que par « rentabilité » on entend la somme du rendement locatif (les revenus issus des loyers nets de charges locatives) et de tout gain en valeur sur la brick (la différence entre le cours de la brick et son prix initial).

Le fonctionnement d’un investissement avec Bricks s’organise globalement en six étapes :

  1. Bricks identifie un immeuble
  2. Bricks négocie le prix d’acquisition du bien
  3. Bricks ouvre la souscription sur sa plateforme en émettant des bricks pour 50% du budget d’acquisition (prix + frais notaire + travaux) (C’est ici que vous investissez)
  4. Bricks négocie un financement bancaire pour les 50% restants
  5. Bricks acquiert le bien et organise sa location
  6. Bricks collecte les loyers et les redistribue à commencer du troisième mois

A la souscription, le prix d’une brick varie entre 10€ et 50€, selon le prix du bien sous-jacent. Quoiqu’il en soit, chaque immeuble est en règle générale divisé en 10 000 parts.

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capture d'écran de bricks

Comment Bricks trouve-t-il ses projets immobiliers ?

Pour trouver ses projets immobiliers, Brick s’appuie sur sa propre équipe d’agents immobiliers.

Si les premiers biens mis en ligne se situaient à Montpellier et dans des communes voisines, c’est désormais dans toute la France que Bricks déniche ses biens : Haut-Rhin, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Calvados, Eure, etc.

Le cahier des charges est le suivant :

  • Des immeubles de rapport et biens résidentiels en vente entre 300 000 et 3 000 000 €
  • Au moins 6 appartements loués
  • Peu de travaux requis, location immédiate si possible

Bricks possède une activité d’agence immobilière. C’est à ce titre qu’elle possède une expertise des différentes zones géographiques ratissées et qu’elle pourvoit la plateforme en projets potentiels.

Un comité d’investissement décide ensuite des modalités de mise en ligne du bien : part du financement bancaire, part des fonds à collecter sur la plateforme, nombre de bricks.

Ces dernières semaines, la demande des investisseurs est devenue très importante, et le rythme initial de 2 biens mis en ligne par semaine s’est vite révélé insuffisant. Bricks a donc réduit la part de crédit sur les immeubles proposés, afin d’émettre 100% de l’investissement en bricks.

📝 C’est le cas par exemple de cet immeuble situé 2, 4, 6 et 8 Rue du Général Strolz, 90000 Belfort :

capture d'écran de belfort sur bricks

Le Financement des projets est-il sain ?

A priori il y a peu de choses à reprocher au mécanisme de financement sur lequel repose Bricks. Le financement des projets sur Bricks reprend les idées qui sous-tendent un investissement locatif :

  • Une part de fonds propres (minimum 50%) : issue de la collecte sur la plateforme
  • Une part de financement bancaire (maximum 50%) : négociée par Bricks auprès d’un établissement bancaire local

L’idée est donc d’avoir un bien qui s’autofinance, avec les loyers qui servent à rembourser le crédit et à rémunérer les investisseurs (déduction faite des charges locatives).

En tant qu’investisseur, la politique de financement 50% collecte-50% crédit bancaire est très saine. Il n’y a pas grand-chose à craindre sur les rendements avec un levier de 2. On est proche du minimum.

📝 Pour reprendre l’exemple de l’immeuble de Belfort, l’enveloppe d’investissement de 3 982 600€ inclut non seulement le prix d’achat du bien mais aussi les frais de notaire.

  • Les « autres frais d’acquisition » correspondent à la commission d’agence de Bricks, qui est de 10%.
  • Une réserve d’argent de 450 000€ est constituée pour faire face aux travaux. Cela correspond à 15,4%
  • Au final, on a près de 200 000 bricks à 10€ chacune. On apprend que 3363 investisseurs ont souscrit au bien.

Du point de vue de l’investisseur, il y a tout de même un gros avantage dans ce montage particulier. Celui-ci lui permet en fait d’exploiter le levier bancaire sans subir d’endettement.

Autrement dit, vous n’avez aucun endettement à supporter, c’est Bricks qui le supporte pour vous, contrairement à un investissement en direct financé à crédit. Et ne pas augmenter son taux d’endettement est un point crucial quand on envisage d’autres projets en parallèle.

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capture d'écran de bricks website

Les frais de Bricks

Si le mécanisme de financement de Bricks nous séduit, les frais nous semblent pour l’heure encore élevés. On peut s’attendre à les voir révisés à la baisse à mesure que la plateforme.

Dans le détail, Bricks se rémunère à travers trois types de frais : à l’acquisition, sur la gestion locative et enfin sur la revente du bien et des bricks.

✅ A l’acquisition, il y a des frais qui sont directement inclus dans le budget d’achat du bien :

  • Commission d’agence de 10% pour rémunérer l’activité de recherche, sélection, visite et négociation du prix
  • Commission de 5000€ fixes pour rémunérer la négociation du crédit bancaire

✅ Chaque année des frais de gestion sont ensuite prélevés :

  • Commission de 1% indexée sur la valorisation du bien
  • Commission de 7% prélevée sur le total des loyers bruts

✅ A la revente du bien ou de vos bricks, il y a aussi des frais :

  • Commission d’achat de 3% payée par celui qui rachète des bricks sur la marketplace
  • Commission de 10% sur le produit ce cession du bien, après remboursement du crédit et application de la fiscalité

capture d'écran de bricks redement locatif

📝 Toujours sur notre exemple d’immeuble à Belfort, les différents frais sont affichés de manière transparente :

  • Frais d’entrée de 372 600€ (12,7%%)
  • Réserve d’argent de 450 000€ (15,7%)
  • Frais de gestion annuels de 63 000€ (21%)

Au final, même s’il n’y a pas de frais cachés et que Bricks est totalement transparent (un point extrêmement important), ses frais sont relativement élevés. Qu’à cela ne tienne, vous allez voir dans la suite du dossier que Bricks parvient néanmoins à dégager une excellente rentabilité sur ses biens.

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Quel rendement espérer sur Bricks ?

Sur Bricks, les rentabilités observées varient de 5% à 14% annuels. Par rentabilité on entend la combinaison de deux indicateurs :

  • Le rendement locatif : représenté par les loyers nets de charges
  • La plus-value : représentée par le gain de valeur de chaque brick, à mesure que le foncier gagne en valeur et que le crédit bancaire s’efface

Bricks vs l’immobilier classique

Comparatif : Bricks vs Immobilier en direct

Investissement BRICKS.CO IMMOBILIER EN DIRECT
Détention Pas de détention Détention réelle
Pleine propriété
Gestion locative Entièrement déléguée En propre
Déléguée à une agence immobilière
Risque locatif Modéré Modéré
Rentabilité 10%/an Variable selon le type de bien
Revente Sur le marché secondaire de parts Conditionnée au marché

On constate rapidement qu’un investissement avec Bricks est la meilleure option lorsqu’on possède un capital limité à investir en immobilier.

En termes de rentabilité, la comparaison va au cas par cas. Sauf à disposer d’un bien sous-évalué, sur lequel on peut envisager d’excellents loyers après travaux, l’immobilier locatif en direct est assez aléatoire.

Les avantages d’un investissement fractionné type Bricks sont évidents :

  • Ticket d’entrée réduit : 10€ à 50€, contre au moins 150 000€ pour un bien détenu en propre
  • Fiscalité : avec Bricks il est question de revenus de type royalties, contre des revenus fonciers sur un bien en direct
  • Gestion locative : totalement déléguée à Bricks. Pour un bien en direct, elle peut aussi être déléguée à une agence immobilière mais dans des situations particulères vous êtes amené à intervenir (dégâts des eaux, litige avec le locataire, ravalement, etc.)

Bricks vs Livret A et Cac 40

Comparatif : Bricks vs Livret A vs CAC 40

Investissement BRICKS.CO LIVRET A CAC 40 (ETF)
Type de placement/sous-jacent Immobilier locatif Obligations d’Etats Marchés d’actions
Niveau de risque Modéré Aucun risque Modéré
Ticket d’entrée 10€ 10€ 100€
Horizon d’investissement recommandé 10 ans Non applicable 10 ans
Idéal pour Complément de revenu Epargne de précaution Epargne projet
Impôt sur les gains 12,80% à partir du 1er euro gagné Aucun impôt 12,80% (et 0% si conservation en PEA durant 5 ans)

Même si la comparaison est à l’avantage de Bricks, ces trois placements sont en réalité très complémentaires.

Le Livret A est l’instrument par excellence pour une épargne de précaution car il est garanti. Tandis qu’un investissement en titres vifs du CAC 40 ou un ETF CAC 40 représente un placement de long terme. Et notamment sur un PEA où, après 5 ans, vous êtes exonéré d’impôt.

Entre les deux, Bricks se positionne comme un investissement idéal pour se constituer un complément de revenu mensuel. Rappelons que vous ne payez d’impôt qu’à partir du premier euro gagné. Or ce moment n’intervient au plus tôt qu’à la 10ème année !

Vous pouvez donc tout à fait envisager une stratégie diversifiée en répartissant votre capital avec :

  • L’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses sur un livret A
  • 10% maximum en investissement sur Bricks.co
  • 20% sur plusieurs ETF, dont un ETF CAC 40
  • Le reste sur d’autres supports à votre discrétion

Quels sont les risques sur Bricks ? Notre Avis

Tout investissement comporte des risques. Bricks n’échappe pas à la règle, et on peut parler de quatre risques principaux en achetant des bricks :

  1. La vacance locative
  2. Un sinistre
  3. Le levier bancaire
  4. La faillite de Bricks.co

⚠️ L’impact des vacances locatives se traduit en matière de manque à gagner en loyers, mais on peut aussi y classer les retards de loyers. En la matière Bricks se montre tout à fait transparent, et on compte quelques immeubles sur lesquels un tel problème est intervenu.

⚠️ Les sinistres peuvent avoir un impact encore plus significatif sur la rentabilité. La question des assurances-habitations est donc cruciale sur chaque projet.

Bricks.co indique dans son contrat-type qu’il est possible d’émettre de nouvelles parts pour faire face à des travaux en-dehors des maintenances régulières. L’idée est de financer les travaux avec de nouveaux capitaux sans impacter la valeur des parts déjà en circulation.

⚠️ Un levier bancaire de 2 est utilisé par Bricks. C’est significatif mais on reste loin des investissements où la banque finance jusqu’à 80% du budget ! On reste proche du minimum et c’est tant mieux. On se rappellera que Bricks a constitué une réserve d’argent lors de l’acquisition du bien.

Dans les situations où les échéances ne peuvent être honorées, Bricks peut puiser dans cette réserve.

⚠️ Le risque de faillite de Bricks est limité. De nombreux commentaires négatifs mentionnent le fait que la société a un capital social de seulement 1000€. C’est vrai, mais si on considère les frais prélevés et le rythme des biens mis en ligne, on a peu de doutes sur la solidité du modèle économique de la société.

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A quel type d’investisseur s’adresse Bricks ?

A priori les profils d’investisseurs ciblés par Bricks ne sont pas limités :

  • Le jeune investisseur qui veut se construire un patrimoine en autofinançant son projet au moyen des loyers perçus
  • L’investisseur à la recherche d’un placement de capitalisation dans l’immobilier, pour profiter de l’effet boule de neige
  • Le cinquantenaire qui souhaite se constituer un complément de revenu à la retraite
  • L’investisseur qui veut obtenir des revenus immédiats, et tout autre profil en quête de revenus complémentaires

Avec l’envolée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles, l’investissement locatif est de moins en moins accessible aux particuliers. Bricks fait tomber ces barrières liées soit à la capacité financière propre de l’investisseur, soit à sa capacité à contracter un emprunt pour financer son achat.

C’est justement grâce à sa gestion de l’emprunt que Bricks séduit et s’adresse au plus grand nombre.

Comme nous l’avons expliqué, chaque projet est financé partiellement par un crédit bancaire. Les échéances sur celui-ci sont honorées grâce aux loyers.

Le prix d’une brick se calcule avec la formule suivante :

Valeur Brick

=

(Valeur estimée du bien – Crédit à rembourser – Fiscalité sur plus-value) / Nb de bricks

A chaque remboursement, la valeur d’une brick augmente. C’est logique : le capital à rembourser à la banque diminue, ET si le marché est haussier c’est encore mieux car le foncier gagne lui aussi en valeur ! In fine, le bien sera détenu à 100% par les investisseurs une fois le crédit remboursé.

Dans les faits, une fois le crédit totalement remboursé (10-15 ans), la revalorisation deviendra sans doute moins forte. A ce moment, il n’y aura plus que la hausse du foncier pour la « pousser ». Il est donc conseillé de revendre ses bricks juste avant.

Régulation et aspect juridique

Bricks.co : informations réglementaires

Nom BRICKS GESTION 1
Capital 1000€
Siège 246 Rue de l’Espérou, 34090 Montpellier
Contact +33 4 81 68 17 22
Lancement
Représentant Cédric O’NEILL
Inscription ORIAS IFP – Intermédiaire de Financement Participatif (21006108 du 16 juillet 2021)
Inscription ACPR Agent prestataire de services de paiement (94466)

Il faudra attendre quelques années pour mesurer tout la solidité du modèle de Bricks. Mais on peut a priori considérer que cet acteur présente des risques limités.

✅ La plateforme est inscrite à l’ORIAS en tant qu’Intermédiaire en Financement Participatif depuis juillet 2021. C’est un signal très positif, même si on est loin du niveau d’exigences associé à un agrément AMF ou ACPR.

✅ La plateforme rencontre un réel succès à chaque mise en ligne d’un bien, et compte tenu des frais, on peut raisonnablement penser qu’elle bénéficie d’une rentabilité confortable. Ce qui écarte d’emblée tout risque de faillite à moyen terme.

capture d'écran de acpr ifp

Au cœur de Bricks se situe une astuce de droit immobilier qui mérite d’être soulignée : le contrat de revenus futurs.

En investissant sur Bricks.co vous ne devenez pas propriétaire mais titulaire d’un droit à percevoir des revenus futurs (appelés « royalties »).

Cette solution permet d’éviter de passer devant notaire à chaque revente d’une brick. Elle a aussi un impact assez positif sur la fiscalité, que nous développons plus loin dans le dossier.

Pour que ce montage fonctionne, Bricks fait appel à trois entités juridiques distinctes :

  1. BRICKS : c’est elle qui emploie les agents immobiliers (les « property partners ») chargés de ratisser la France à la recherche des meilleurs projets immobiliers
  2. SCI ONEILL LANDREVILLE : c’est cette entité qui acquiert les biens
  3. BRICKS GESTION 1 : c’est l’entité associée à la plateforme bricks.co à proprement parler, qui collecte et gère les capitaux investis par les clients

Tutoriel complet : investir sur Bricks

Ouverture de compte

L’ouverture d’un compte sur bricks.co est assez classique : renseignez une adresse mail et un mot de passe pour commencer.

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Pour finaliser votre compte, un formulaire devra être complété avec vos informations personnelles, plus un numéro de téléphone.

Il est nécessaire de faire vérifier son compte en téléchargeant une copie scannée de votre carte d’identité/passeport et d’un justificatif de domicile. La validation prend 48h minimum.

capture d'écran de bricks compte

Suivre les propositions de projet

Pour acheter des bricks, commencez par naviguer entre les différents projets qui sont annoncés sur la plateforme. Un compte à rebours jusqu’à leur mise en ligne est indiqué pour vous permettre de fixer l’heure et à la date dans votre agenda.

capture d'écran de bricks immeuble

En tant que nouvel investisseur, vous devez alimenter votre compte. Il y a deux moyens de paiement : par carte bancaire et par virement. Les transactions sont traitées et sécurisées par LemonWay (vous aurez remarqué qu’à l’ouverture de compte, il faut accepter les CGU LemonWay).

Analyser le dossier

Pour analyser un dossier, il suffit de cliquer sur sa vignette et parcourir les informations classées en quatre catégories : Synthèse – Détails – Financiers – Offres.

capture d'écran de bricks general strolz

Dans notre exemple (bien immobilier à Belfort), on découvre toute une description intérieure et extérieure des lots qui composent l’ensemble immobilier, photos et vidéo de la visite à l’appui.

capture d'écran de belfort sur bricks

On retrouve également tous les éléments financiers du projet :

capture d'écran de bricks

Peut-on revendre ses Bricks ?

La marketplace de Bricks, lancée en décembre 2021 est le marché secondaire sur lesque vous pouvez revendre vos bricks. Là encore, il faudra jouer des coudes car les bricks partent très vite.

Quelques précisions au sujet du marché secondaire :

  • Seules les bricks sur des immeubles versant déjà des loyers sont autorisées à la vente
  • Une limite de marge à +10% de la valeur estimée est en place. La spéculation est donc limitée.
  • Des frais de 3% sur les rachats de bricks, c’est-à-dire payés par l’acheteur au profit de Bricks

Il est conseillé de revendre ses parts après le 28 du mois. Car c’est à cette date fixe que les revenus sont versés par la plateforme.

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capture d'écran de bricks immeuble

La fiscalité appliquée à vos investissements Bricks

Assurément un des gros points forts de Bricks ! La fiscalité appliquée est plus avantageuse qu’une simple flat tax, puisqu’il est question d’une fiscalité sur les royalties.

Concrètement, si vous investissez 1000€, vous devez atteindre 1000€ de revenus avant d’être taxé. Autant dire la plupart du temps, la fiscalité s’appliquera… à la revente ou en tout cas quelques années après votre investissement.

En attendant, vous pouvez faire fonctionner à fond l’effet de capitalisation en réinvestissant vos royalties !

📝 Reprenons à nouveau notre exemple pour illustrer ce mécanisme.

Avec un investissement de 1000€, vous obtenez 100 bricks. Celles-ci vous vous rapporter un revenu mensuel de +4.21 €, soit +50,50 € par an.

capture d'écran de bricks calculatrice

✅ Pendant 10 ans, vous recevez un revenu annuel de 50,50€ soit 505€. C’est toujours moins que 1000€, il n’y a donc aucune fiscalité qui s’applique.

✅ Supposons que passés les 10 ans, vous décidez de revendre vos 100 parts à 15€ chacune. Vous obtenez 1500€ : en tout votre investissement vous aura rapporté 505€ + 1500€ = 2005€.

✅ Vous serez donc imposé sur 1005€ et non sur l’ensemble des revenus. Soit une charge fiscale de 301€, à un taux de 30%.

C’est un aspect très intéressant lié au contrat de royalties. Vous êtes en mesure de réinvestir 100 % de vos royalties pendant des années sans avoir à payer d’impôt.


Conclusion

Après avoir testé Bricks.co, nous n’avons pas été déçus. Quelques commentaires négatifs nous avaient ealerté, mais notre bilan fait apparaître beaucoup de points positifs.

Au final parmi les nombreuses startups qui se sont attaquées à l’investissement immobilier (Masteos, Brickmeup, Beanstock et Homunity notamment), Bricks fait désormais partie de nos acteurs favoris.

Bricks a choisi une approche qui vise les personnes qui ne sont pas en mesure d’accéder au crédit immobilier. La plateforme fractionne l’investissement et rassemble donc à chaque fois 1000 à 4000 investisseurs autour de l’acquisition d’un immeuble de rapport.

On observe aussi des performances bien dans les clous des rendements annoncés par Bricks (12 à 15%), malgré des frais que nous trouvons élevés.

Face à des plateformes concurrentes, tout l’intérêt de Bricks réside selon nous dans deux aspects.

✅ Premier avantage : un montage juridique astucieux qui aboutit à une fiscalité très avantageuse. Vous êtes en effet lié à Bricks par un contrat de revenus futurs/royalties, qui fait que vous commencez à payer des impôts seulement à partir du premier euro gagné. Si donc vous investissez 1000€, c’est à partir de 1000€ reçus que vous allez payer la flat tax.

Entretemps, vous êtes en mesure de réinvestir 100% de vos royalties pendant des années !

✅ Deuxième avantage : du point de vue de l’investisseur, la politique de financement 50% collecte-50% crédit bancaire est très saine.

Avec Bricks, on exploite le levier bancaire sans subir d’endettement. Autrement dit, vous n’avez aucun endettement à supporter, c’est Bricks qui le supporte pour vous, contrairement à un investissement en direct financé à crédit. Et ne pas augmenter son taux d’endettement est un point crucial quand on envisage d’autres projets en parallèle.

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