Investissement SCPI en 2024 : Tout savoir sur le sujet !

5,30% annuels nets : c’est ce que rapporte une SCPI, en moyenne. Un placement performant et qui collecte environ 6 milliards € par an depuis 2017.

La SCPI séduit aussi car elle permet d’investir dans l’immobilier professionnel (murs de boutiques, commerces, entrepôts, bureaux, hôtels, parkings…) avec une mise limitée.

Pour autant, l’offre reste très disparate. Il faut être vigilant car les produits évoluent vite, les champions d’aujourd’hui n’étant pas forcément ceux de demain.

Découvrez dans ce guide tout ce qu’il y a à savoir pour faire vos premiers investissements en SCPI sans faire de faux pas.

Qu’est-ce que l’investissement SCPI ? 

L’investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à devenir associé d’une société dont le patrimoine est constitué d’un parc immobilier. Ce parc immobilier est destiné à la location : on peut y trouver des locaux d’entreprises, de commerces, des entrepôts, des parkings, des hôtels ou alors de simples logements de type résidentiel. Les SCPI sont des véhicules de placement collectif, à la manière des OPCVM dans l’assurance-vie. En contrepartie de votre investissement, vous recevez donc des parts sociales. Leur gestion est encadrée par la loi du 31 décembre 1970, qui stipule entre autres :

• Un capital d’au moins 760 000 € : mais dans les faits, les SCPI spécialisées dans l’immobilier professionnel gèrent pour plusieurs millions, et parfois plus d’un milliard d’euros, de locaux
• De la gestion uniquement : les SCPI ne sont pas autorisées à négocier des biens (spéculation immobilière), ni à se lancer dans la construction de nouveaux locaux (promotion immobilière). En revanche, les aménagements et les réhabilitations à la marge font partie de leurs activités au quotidien

Vous l’aurez compris, un investissement en SCPI se situe à mi-chemin entre un placement financier et investissement immobilier en direct. L’idée reste bien sûr de dégager des rendements. Cela se fait grâce à :

• Les loyers : la source principale des revenus d’une SCPI
• Les plus-values de cessions : à la suite d’une revente d’un ou de plusieurs biens du parc de la société

SCPI : les différentes orientations de gestion

Selon l’orientation, on parle de :

• SCPI de rendement
• SCPI de plus-value/valorisation
• SCPI de défiscalisation/fiscales

La gestion d’une SCPI est orientée de manière à répondre aux besoins d’investisseurs à la recherche de performances élevées ou alors à ceux désirant que le parc immobilier (et leurs parts) s’apprécie rapidement.

SCPI de rendement

Elles constituent près de 90% du marché. La gestion privilégie une distribution régulière de revenus aux associés. Chaque trimestre, on assiste par exemple à un reversement des loyers encaissés par la société de gestion, nets de différents frais liés à la gestion.

Parmi les SCPI de rendement, on trouve des sociétés qui préfèrent intervenir sur un segment immobilier unique (par ex : murs de commerces, résidences étudiantes, Ehpad …) ou alors se diversifier sur plusieurs segments. Idéales pour : les épargnants à la recherche de rendement !

SCPI de valorisation/de plus-value

La gestion privilégie des biens immobiliers affichant un fort potentiel de revalorisation ou de revente. La question des loyers est donc secondaire et la société de gestion se met plutôt en quête de « pépites » résidentielles (95% du marché) et commerciales (moins de 5%). Ici l’expertise immobilière est cruciale car il s’agit d’acheter des immeubles en bloc puis de les revendre après découpe ou alors d’acheter à bas prix des immeubles vétustes à rénover.

Ici il n’est donc pas question de distribuer régulièrement les loyers encaissés, mais plutôt de garder les revenus pour une échéance plus lointaine, afin que les parts gagnent en valeur. Idéales pour : les épargnants avec une facture fiscale déjà importante et qui préfèrent décaler l’encaissement des revenus à une période plus favorable !

SCPI de défiscalisation/fiscales

La gestion d’une SCPI Pinel, par exemple, privilégie l’achat d’immeubles neufs, à louer par la suite en conformité avec les règles du dispositif Pinel. Ce dispositif prévoit une forte réduction d’impôt pour le propriétaire du bien (jusqu’à 21% du total investi), à condition qu’il s’engage à le louer pour une durée allant de 9 à 12 ans. Forcément, les épargnants qui souscrivent à ce type de SCPI sont soumis aux mêmes délais sur leurs parts s’ils veulent bénéficier des mêmes avantages .

Idéales pour : les épargnants fortement imposés et qui disposent de temps devant eux !

SCPI : les différentes structures juridiques

D’un point de vue juridique, il faut distinguer :

• Les SCPI à capital fixe
• Les SCPI à capital variable

Vous l’aurez compris, une SCPI fiscale peut être à capital fixe ou à capital variable, puisque cela n’a pas d’impact sur son orientation – c’est seulement une question de montage juridique.

SCPI à capital fixe

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il faut généralement attendre une levée de fonds de la société. Or la fréquence de telles opérations n’est pas forcément régulière. On peut donc se retrouver plusieurs années sans fenêtre de souscription ! On peut alors se tourner vers le marché secondaire pour voir si des associés actuels souhaitent céder leurs parts.

SCPI à capital variable

Pour investir dans une SCPI à capital variable, c’est plus aisé : elles émettent régulièrement de nouvelles parts, les fenêtres de souscription sont alors plus régulières. Il est toutefois nécessaire de bien se renseigner sur les tickets d’entrée et les limites d’achat.

Investissement SCPI : Les avantages et inconvénients

✔️ Investissement SCPI avis : les avantages

Les principaux avantages d’un investissement en SCPI :

• Un ticket d’entrée réduit
• Des gages de sérénité
• La mutualisation des risques
• Plusieurs possibilités à l’achat

Un ticket d’entrée réduit

Comptez environ 5000 € pour un premier investissement en SCPI, contre pas moins de 50 000 € pour un investissement « en direct » dans l’immobilier résidentiel. Pour l’immobilier d’entreprise, l’accès est d’autant plus compliqué pour un particulier en raison des montants initiaux exigés. La SCPI fait tomber ces barrières et permet d’y accéder avec un ticket d’entrée modéré.

Des gages de sérénité

Il y a beaucoup d’avantages à confier la gestion d’un bien immobilier à une société experte, qui y consacre ses journées de travail. Songez que si vous deviez vous-même vous occuper d’un immeuble, il vous faudrait sélectionner les locataires, préparer la paperasse administrative d’entrée et de sortie, gérer les travaux d’entretien, gérer les imprévus (à l’image des dégâts des eaux) … puis multipliez la charge de travail par le nombre de biens sous gestion ! Cette « délégation » de gestion vous coûtera certes 10% mais cela reste ultra-compétitif par rapport aux honoraires d’une agence immobilière pour une gestion locative.

La mutualisation des risques

En cas de vacances locatives, vous n’êtes pas seul à supporter le manque à gagner puisque tous les associés sont concernés. De plus, avec plus d’une centaine de biens sous gestion, les imprévus grave sur certains biens sont automatiquement amortis par l’effet de la diversification. Vous recevez donc toujours des revenus même si certains loyers sont en situation d’impayé.

Plusieurs possibilités à l’achat

Il y a cinq possibilités d’acheter vos parts : au comptant, programmé, à crédit, en démembrement ou via votre assurance-vie. C’est particulièrement intéressant pour une SCPI de rendement, pour répondre à différents objectifs d’investissement :

• Un investissement au comptant/cash est idéal pour se constituer un complément de revenus, sous la forme de dividendes trimestriels. Signalons que ces dividendes sont amputés l’année suivante de l’impôt sur les revenus fonciers
• Un investissement programmé est adapté aux petits épargnants, car il s’agit de démarrer avec une ou plusieurs parts, puis d’ajouter une mise fixe chaque mois (par ex : 150 €). Popularisée par la société de gestion Corum AM, cette technique est idéale si vous n’avez pas la possibilité d’investir 5000 à 10000 € en une fois
• Un investissement à crédit est idéal en période de taux bas. L’idée est d’utiliser l’argent emprunté pour acheter ses parts, puis déduire annuellement les intérêts d’emprunt des revenus encaissés
• Un achat de parts via une assurance-vie est utile pour bénéficier de l’avantage fiscal au bout de huit ans. Signalons tout de même que les frais annuels de votre assurance-vie peuvent remettre en question la rentabilité d’une telle opération
• Un achat en démembrement de propriété est une technique qui est populaire chez ceux qui veulent réduire leur impôt sur la fortune immobilière. En effet le nu-propriétaire ne paie aucun impôt, puisque seul l’usufruitier paie des impôts en lien avec les revenus générés par la SCPI

❌ Investissement SCPI avis : les inconvénients

Les principaux inconvénients d’un investissement en SCPI :

• Des frais potentiellement élevés
• Aucune fiscalité privilégiée

Des frais potentiellement élevés

C’est le principal inconvénient. Voici les frais auxquels il faut faire attention :

• Les frais de souscription (4 à 12%) souvent intégrés dans le prix de la part, destinés à rémunérer la société de gestion
• Les frais de gestion (7 à 11%, annuels) automatiquement déduits des loyers annuels
• Les frais de sortie (variables) ponctionnés à la revente des parts par un associé

Compte tenu de ces frais, excluez un placement en SCPI à court terme : il vous ferait perdre de l’argent. Comptez au moins 8 ans pour que vos plus-values épongent cet empilement de frais. Compte tenu du niveau des frais prélevés par les sociétés de gestion, il est déconseillé d’acquérir des parts dans une optique de placement à court terme. Il faut au moins une dizaine d’années pour éponger ces différentes ponctions.

Aucune fiscalité privilégiée

Les SCPI ne bénéficient d’aucune fiscalité privilégiée. Voilà pourquoi il est intéressant d’acheter des parts via une assurance-vie, afin de bénéficier d’une exonération d’impôt après la 8ème année de détention. Il y a bien les SCPI fiscales, mais n’oubliez pas que vous êtes contraints de conserver vos parts jusqu’à la liquidation de la société (16 à 22 ans) !

Investissement SCPI avis : Qu’en est-il des rendements ?

Rendement moyen SCPI

Le rendement moyen des SCPI se situe à 5,30% sur l’année 2020. Derrière ce rendement moyen, il faut distinguer :

• Un taux de dividende de 4,18%
• Un gain de valeur de 1,12% sur les parts

Evolution des rendements moyens des dernières années :

Pire rendement SCPI

Le pire rendement de 2021 est celui de la SCPI CAP HEBERGIMMO, gérée par Aestiam. C’est en tout cas le rendement le moins bon parmi les SCPI de rendement, sensées produire de la rentabilité. Son rendement total à fin 2020 est de – 4,10%, une performance négative que l’on peut décomposer comme suit :

• D’un taux de dividende de seulement 1,46%, très inférieur à la moyenne du marché sur ce type de produit (4,18% rappelons-le), alors qu’il était de 4,71% fin 2019 !
• D’une perte de valeur sur la part de -5,56%, passant de 265 € à 250 €

Elle a fortement souffert de la pandémie, car ses actifs sont composés essentiellement d’immeubles à visée touristique et de services à la personne. On apprend d’ailleurs que le taux d’occupation financier s’est effondré à 9,80%.

Les risques des investissements SCPI 

Les sources potentielles de risques dont il faut tenir compte lors d’un investissement en SCPI :

• La volatilité de l’immobilier d’entreprise
• La défaillance de la société de gestion
• Des problèmes de liquidité sur les parts

Le capital d’une SCPI n’est pas garanti, comme peut l’être par exemple le capital investi sur un fonds en euros de l’assurance-vie. D’une part, l’immobilier sous-jacent évolue à la hausse et à la baisse. D’autre part, les revenus qui vous sont versés dépendent des loyers encaissés par la société.

Solution : Diversifiez et limitez votre exposition aux SCPI de bureaux. Par exemple, mélangez des véhicules spécialisés dans les entrepôts, des véhicules résidentiels, des véhicules spécialisés dans les résidences pour étudiants. Pensez également aux SCPI européennes et aux SCPI à l’étranger.

La défaillance de la société de gestion

Il ne faut pas écarter le risque de défaillance de la société de gestion. Car toutes ne se valent pas, notamment sur le plan de l’endettement. D’une part vous avez des sociétés de gestion soutenues par de grands groupes bancaires, telles que Amundi ou Primonial.

Solution : Vérifiez si votre société de gestion a mis en place un fonds de remboursement. Celui-ci permet de satisfaire les demandes de rachats quand il y a un déséquilibre entre achats et ventes de parts.

Investissement SCPI Avis: Les meilleures alternatives aux SCPI Immobilier

Investissement	Investissement SCPI	Actions et ETF Immobiliers
Alternatives à un investissement en SCPI
Liquidité	Faible (parfois une obligation d’échange gré à gré)	Très forte (identiques aux actions classiques)
Frais	Importants (droits d’entrée de 8 à 10 % et plus)	Faible (frais de courtage réduits chez les courtiers spécialisés)
Fiscalité	Normale (avantages fiscaux selon type SCPI)	Normale
Performance	4 à 5 % en moyenne	13 % en moyenne
Diversification	Faible (seuls quelques biens immobiliers par SCPI)	Forte (de nombreux biens immobiliers, détenus par chaque société immobilière)
Disponibilité	En direct Via une assurance-vie	Via un compte-titres Via un PEA Via une assurance-vie

• Liquidité : avantage aux foncières cotées et aux ETF. Il est plus facile de revendre ses actions et ses ETF
• Volatilité : avantage aux SCPI. La croissance des parts de SCPI a tendance à être linéaire, tandis que les foncières et les ETF évoluent en dents de scie sur l’ensemble de l’année
• Performances : avantage aux foncières cotées. Des gains de plus de 20% sur une année, difficilement comparables avec les « petits » 2% des parts de SCPI
• Diversification : avantage aux ETF. Avec un ETF, on investit simultanément dans plusieurs dizaines de foncières cotées. Or une foncière cotée comme Unibail-Rodamco-Westfield a généralement déjà diversifié sur une dizaine, voire une centaine de projets dans le monde
• Frais : avantage aux ETF. Moins de 0,50% de frais, difficile de faire mieux ! Sur les SCPI, vous devez payer des frais d’entrée de l’ordre de 12%.
• Fiscalité : égalité. Tout dépend de l’enveloppe dans laquelle on va loger les titres (assurance-vie, PEA, compte-titres)