5,30% annuels nets : c’est ce que rapporte une SCPI, en moyenne. Un placement performant et qui collecte environ 6 milliards € par an depuis 2017.
La SCPI séduit aussi car elle permet d’investir dans l’immobilier professionnel (murs de boutiques, commerces, entrepôts, bureaux, hôtels, parkings…) avec une mise limitée.
Pour autant, l’offre reste très disparate. Il faut être vigilant car les produits évoluent vite, les champions d’aujourd’hui n’étant pas forcément ceux de demain.
Découvrez dans ce guide tout ce qu’il y a à savoir pour faire vos premiers investissements en SCPI sans faire de faux pas.
Qu’est-ce que l’investissement SCPI ?
L’investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à devenir associé d’une société dont le patrimoine est constitué d’un parc immobilier. Ce parc immobilier est destiné à la location : on peut y trouver des locaux d’entreprises, de commerces, des entrepôts, des parkings, des hôtels ou alors de simples logements de type résidentiel. Les SCPI sont des véhicules de placement collectif, à la manière des OPCVM dans l’assurance-vie. En contrepartie de votre investissement, vous recevez donc des parts sociales. Leur gestion est encadrée par la loi du 31 décembre 1970, qui stipule entre autres :
- Un capital d’au moins 760 000 € : mais dans les faits, les SCPI spécialisées dans l’immobilier professionnel gèrent pour plusieurs millions, et parfois plus d’un milliard d’euros, de locaux
- De la gestion uniquement : les SCPI ne sont pas autorisées à négocier des biens (spéculation immobilière), ni à se lancer dans la construction de nouveaux locaux (promotion immobilière). En revanche, les aménagements et les réhabilitations à la marge font partie de leurs activités au quotidien
Vous l’aurez compris, un investissement en SCPI se situe à mi-chemin entre un placement financier et investissement immobilier en direct. L’idée reste bien sûr de dégager des rendements. Cela se fait grâce à :
- Les loyers : la source principale des revenus d’une SCPI
- Les plus-values de cessions : à la suite d’une revente d’un ou de plusieurs biens du parc de la société
SCPI : les différentes orientations de gestion
Selon l’orientation, on parle de :
- SCPI de rendement
- SCPI de plus-value/valorisation
- SCPI de défiscalisation/fiscales
La gestion d’une SCPI est orientée de manière à répondre aux besoins d’investisseurs à la recherche de performances élevées ou alors à ceux désirant que le parc immobilier (et leurs parts) s’apprécie rapidement.
| Type | Objectif | Orientations possibles de gestion |
|---|---|---|
| Investissement en immobilier : différents types de SCPI | ||
| SCPI de rendement | Optimiser la distribution de revenus aux associés |
|
| SCPI de plus-value | Maximiser les gains de valeur du capital immobilier |
|
| SCPI fiscales | Obtenir les mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en direct |
|
SCPI de rendement
Elles constituent près de 90% du marché. La gestion privilégie une distribution régulière de revenus aux associés. Chaque trimestre, on assiste par exemple à un reversement des loyers encaissés par la société de gestion, nets de différents frais liés à la gestion.
Parmi les SCPI de rendement, on trouve des sociétés qui préfèrent intervenir sur un segment immobilier unique (par ex : murs de commerces, résidences étudiantes, Ehpad …) ou alors se diversifier sur plusieurs segments. Idéales pour : les épargnants à la recherche de rendement !
| SCPI(gestionnaire) | Valeur min d’une part | Frais d’entrée | Rendement 2020 | Orientation/commentaires |
|---|---|---|---|---|
| SCPI de rendement : exemples | ||||
| ACTIVIMMO (Alderan) | 610 € | 10,80% | 6,05% | Entrepôts et divers locaux en Ile-de-France et en région |
| CORUM ORIGIN (Corum) | 1090 € | 12,00% | 6,00% | Murs de commerces, hôtels et bureaux partout hors de France |
| IROKO ZEN (Iroko) | 200 € | 0% | 7,56% | Très diversifiée : crèches, bureaux, entrepôts … |
SCPI de valorisation/de plus-value
La gestion privilégie des biens immobiliers affichant un fort potentiel de revalorisation ou de revente. La question des loyers est donc secondaire et la société de gestion se met plutôt en quête de « pépites » résidentielles (95% du marché) et commerciales (moins de 5%). Ici l’expertise immobilière est cruciale car il s’agit d’acheter des immeubles en bloc puis de les revendre après découpe ou alors d’acheter à bas prix des immeubles vétustes à rénover.
Ici il n’est donc pas question de distribuer régulièrement les loyers encaissés, mais plutôt de garder les revenus pour une échéance plus lointaine, afin que les parts gagnent en valeur. Idéales pour : les épargnants avec une facture fiscale déjà importante et qui préfèrent décaler l’encaissement des revenus à une période plus favorable !
| SCPI(gestionnaire) | Valeur min d’une part | Frais d’entrée | Rendement 2020 | Orientation/commentaires |
|---|---|---|---|---|
| SCPI de plus-value : exemples | ||||
| IMMORENTE 2 (Sofidy) | 300 € | 12,00% | 2,96% | Murs de commerces, boutiques |
| NOVAPIERRE RESIDENTIEL (Paref Gestion) | 1467 € | 9,95% | 2,08% | Logements situés à Paris et soumis à la loi de 1948 |
| PATRIMO CROISSANCE (Primonial Reim) | 649 € | 11,96% | Inconnu | Diversifiée, avec 321 biens |
SCPI de défiscalisation/fiscales
La gestion d’une SCPI Pinel, par exemple, privilégie l’achat d’immeubles neufs, à louer par la suite en conformité avec les règles du dispositif Pinel. Ce dispositif prévoit une forte réduction d’impôt pour le propriétaire du bien (jusqu’à 21% du total investi), à condition qu’il s’engage à le louer pour une durée allant de 9 à 12 ans. Forcément, les épargnants qui souscrivent à ce type de SCPI sont soumis aux mêmes délais sur leurs parts s’ils veulent bénéficier des mêmes avantages .
Idéales pour : les épargnants fortement imposés et qui disposent de temps devant eux !
| SCPI(gestionnaire) | Valeur min d’une part | Frais d’entrée | Rendement 2020 | Orientation/commentaires |
|---|---|---|---|---|
| SCPI fiscales : exemples | ||||
| CILOGER HABITAT 5 (Aew CILOGER) | 600 € | 8,70% | 1,90% | Dispositif Pinel Détention min 16 ans |
| URBAN PRESTIGIMMO 2 (Urban Premium) | 500 € | 12,00% | Aucune information | Dispositif Malraux pour biens historiques Détention min 16 ans |
| RENOVALYS 7 (Advenis) | 5000 € | 11,00% | Aucune information | Déficit foncier Détention min 16 ans |
SCPI : les différentes structures juridiques
D’un point de vue juridique, il faut distinguer :
- Les SCPI à capital fixe
- Les SCPI à capital variable
Vous l’aurez compris, une SCPI fiscale peut être à capital fixe ou à capital variable, puisque cela n’a pas d’impact sur son orientation – c’est seulement une question de montage juridique.
SCPI à capital fixe
Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il faut généralement attendre une levée de fonds de la société. Or la fréquence de telles opérations n’est pas forcément régulière. On peut donc se retrouver plusieurs années sans fenêtre de souscription ! On peut alors se tourner vers le marché secondaire pour voir si des associés actuels souhaitent céder leurs parts.
SCPI à capital variable
Pour investir dans une SCPI à capital variable, c’est plus aisé : elles émettent régulièrement de nouvelles parts, les fenêtres de souscription sont alors plus régulières. Il est toutefois nécessaire de bien se renseigner sur les tickets d’entrée et les limites d’achat.
Investissement SCPI : Les avantages et inconvénients
✔️ Investissement SCPI avis : les avantages
Les principaux avantages d’un investissement en SCPI :
- Un ticket d’entrée réduit
- Des gages de sérénité
- La mutualisation des risques
- Plusieurs possibilités à l’achat
Un ticket d’entrée réduit
Comptez environ 5000 € pour un premier investissement en SCPI, contre pas moins de 50 000 € pour un investissement « en direct » dans l’immobilier résidentiel. Pour l’immobilier d’entreprise, l’accès est d’autant plus compliqué pour un particulier en raison des montants initiaux exigés. La SCPI fait tomber ces barrières et permet d’y accéder avec un ticket d’entrée modéré.
Des gages de sérénité
Il y a beaucoup d’avantages à confier la gestion d’un bien immobilier à une société experte, qui y consacre ses journées de travail. Songez que si vous deviez vous-même vous occuper d’un immeuble, il vous faudrait sélectionner les locataires, préparer la paperasse administrative d’entrée et de sortie, gérer les travaux d’entretien, gérer les imprévus (à l’image des dégâts des eaux) … puis multipliez la charge de travail par le nombre de biens sous gestion ! Cette « délégation » de gestion vous coûtera certes 10% mais cela reste ultra-compétitif par rapport aux honoraires d’une agence immobilière pour une gestion locative.
La mutualisation des risques
En cas de vacances locatives, vous n’êtes pas seul à supporter le manque à gagner puisque tous les associés sont concernés. De plus, avec plus d’une centaine de biens sous gestion, les imprévus grave sur certains biens sont automatiquement amortis par l’effet de la diversification. Vous recevez donc toujours des revenus même si certains loyers sont en situation d’impayé.
Plusieurs possibilités à l’achat
Il y a cinq possibilités d’acheter vos parts : au comptant, programmé, à crédit, en démembrement ou via votre assurance-vie. C’est particulièrement intéressant pour une SCPI de rendement, pour répondre à différents objectifs d’investissement :
- Un investissement au comptant/cash est idéal pour se constituer un complément de revenus, sous la forme de dividendes trimestriels. Signalons que ces dividendes sont amputés l’année suivante de l’impôt sur les revenus fonciers
- Un investissement programmé est adapté aux petits épargnants, car il s’agit de démarrer avec une ou plusieurs parts, puis d’ajouter une mise fixe chaque mois (par ex : 150 €). Popularisée par la société de gestion Corum AM, cette technique est idéale si vous n’avez pas la possibilité d’investir 5000 à 10000 € en une fois
- Un investissement à crédit est idéal en période de taux bas. L’idée est d’utiliser l’argent emprunté pour acheter ses parts, puis déduire annuellement les intérêts d’emprunt des revenus encaissés
- Un achat de parts via une assurance-vie est utile pour bénéficier de l’avantage fiscal au bout de huit ans. Signalons tout de même que les frais annuels de votre assurance-vie peuvent remettre en question la rentabilité d’une telle opération
- Un achat en démembrement de propriété est une technique qui est populaire chez ceux qui veulent réduire leur impôt sur la fortune immobilière. En effet le nu-propriétaire ne paie aucun impôt, puisque seul l’usufruitier paie des impôts en lien avec les revenus générés par la SCPI
❌ Investissement SCPI avis : les inconvénients
Les principaux inconvénients d’un investissement en SCPI :
- Des frais potentiellement élevés
- Aucune fiscalité privilégiée
Des frais potentiellement élevés
C’est le principal inconvénient. Voici les frais auxquels il faut faire attention :
- Les frais de souscription (4 à 12%) souvent intégrés dans le prix de la part, destinés à rémunérer la société de gestion
- Les frais de gestion (7 à 11%, annuels) automatiquement déduits des loyers annuels
- Les frais de sortie (variables) ponctionnés à la revente des parts par un associé
Compte tenu de ces frais, excluez un placement en SCPI à court terme : il vous ferait perdre de l’argent. Comptez au moins 8 ans pour que vos plus-values épongent cet empilement de frais. Compte tenu du niveau des frais prélevés par les sociétés de gestion, il est déconseillé d’acquérir des parts dans une optique de placement à court terme. Il faut au moins une dizaine d’années pour éponger ces différentes ponctions.
Aucune fiscalité privilégiée
Les SCPI ne bénéficient d’aucune fiscalité privilégiée. Voilà pourquoi il est intéressant d’acheter des parts via une assurance-vie, afin de bénéficier d’une exonération d’impôt après la 8ème année de détention. Il y a bien les SCPI fiscales, mais n’oubliez pas que vous êtes contraints de conserver vos parts jusqu’à la liquidation de la société (16 à 22 ans) !
Investissement SCPI avis : Qu’en est-il des rendements ?
Rendement moyen SCPI
Le rendement moyen des SCPI se situe à 5,30% sur l’année 2020. Derrière ce rendement moyen, il faut distinguer :
- Un taux de dividende de 4,18%
- Un gain de valeur de 1,12% sur les parts
Evolution des rendements moyens des dernières années :
| Année | Taux de dividende (TDVM) | Variation du prix (VPM) | Rendement total (TDVM + VPM) |
|---|---|---|---|
| Rendement moyen des SCPI | |||
| 2021 | 4,33%* | 1,10%* | 5,43% |
| 2020 | 4,18% | 1,12% | 5,30% |
| 2019 | 4,40% | 1,20% | 5,60% |
| 2018 | 4,34% | 0,80% | 5,14% |
| 2017 | 4,43% | 1,78% | 6,21% |
| 2016 | 4,64% | 2,24% | 6,88% |
| 2015 | 4,85% | 1,55% | 6,40% |
(*) : estimation pour l’année 2021 par l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier)
Meilleur rendement SCPI
Le meilleur rendement de 2021 est à mettre au crédit de la SCPI EURION, gérée par la société Corum AM et lancée en janvier 2020. Sans surprise, il s’agit d’une SCPI de rendement. Son rendement total à fin 2020 est de 10,39%, mesuré par une combinaison :
- Du taux de dividende : on parle de taux de distribution sur valeur de marché, le TDVM = dividende brut / prix moyen annuel de la part
- De l’augmentation de valeur de la part : on parle de variation du prix moyen, ou de VPM
Zoom sur notre top 10 des meilleurs rendements annoncés en 2024 :
| N° | SCPI | Taux de dividende (TDVM2020) | Variation du prix (VPM 2020) | Rendement total (TDVM + VPM 2020) | Orientation / Commentaires |
|---|---|---|---|---|---|
| Meilleurs rendements en 2021 : notre top 10 | |||||
| 1 | CORUM EURION (Corum AM) | 10,39 % | 0,00% | 10,39% | A capital Variable, immobilier européen |
| 2 | IROKO ZEN (Iroko) | 7,56 % | 0,00% | 7,56% | A capital Variable, immobilier européen |
| 3 | ATLANTIQUE PIERRE 1 (Paref Gestion) | 6,62 % | -9,22% | -2,60% | A capital Fixe, diversifiée |
| 4 | COEUR DE REGIONS (Sogenial Immobilier) | 6,30 % | 1,59% | 7,89% | A capital Variable, bureaux |
| 5 | PF HOSPITALITE EUROPE (Perial) | 6,25 % | 0,00% | 6,25% | A capital Variable, immobilier européen |
| 6 | KYANEOS PIERRE (Kyaneos) | 6,10 % | 1,92% | 8,02% | A capital Variable, habitation |
| 7 | ACTIVIMMO (Alderan) | 6,05 % | 0,00% | 6,05% | A capital Variable, entrepôts |
| 8 | VENDOME REGIONS (Norma Capital) | 6,02 % | 0,00% | 6,02% | A capital Variable, très diversifiée |
| 9 | CORUM ORIGIN (Corum AM) | 6,00 % | 0,00% | 6,00% | A capital Variable, très diversifiée |
| 10 | NEO (Novaxia Investissement) | 6,00 % | 0,00% | 6,00% | A capital Variable, très diversifiée |
Pire rendement SCPI
Le pire rendement de 2021 est celui de la SCPI CAP HEBERGIMMO, gérée par Aestiam. C’est en tout cas le rendement le moins bon parmi les SCPI de rendement, sensées produire de la rentabilité. Son rendement total à fin 2020 est de – 4,10%, une performance négative que l’on peut décomposer comme suit :
- D’un taux de dividende de seulement 1,46%, très inférieur à la moyenne du marché sur ce type de produit (4,18% rappelons-le), alors qu’il était de 4,71% fin 2019 !
- D’une perte de valeur sur la part de -5,56%, passant de 265 € à 250 €
Elle a fortement souffert de la pandémie, car ses actifs sont composés essentiellement d’immeubles à visée touristique et de services à la personne. On apprend d’ailleurs que le taux d’occupation financier s’est effondré à 9,80%.
Les risques des investissements SCPI
Les sources potentielles de risques dont il faut tenir compte lors d’un investissement en SCPI :
- La volatilité de l’immobilier d’entreprise
- La défaillance de la société de gestion
- Des problèmes de liquidité sur les parts
Le capital d’une SCPI n’est pas garanti, comme peut l’être par exemple le capital investi sur un fonds en euros de l’assurance-vie. D’une part, l’immobilier sous-jacent évolue à la hausse et à la baisse. D’autre part, les revenus qui vous sont versés dépendent des loyers encaissés par la société.
Les SCPI font face à des risques différents, aucune ne se ressemble. C’est la raison pour laquelle un score de risque de 1 à 7 est indiqué sur la documentation. C’est logique : elles n’investissent ni sur les mêmes actifs, ni dans les mêmes zones géographiques et ont chacune leur orientation.
La volatilité de l’immobilier d’entreprise
Les SCPI spécialisées dans les hôtels, les restaurants et les murs de boutiques ont souffert des effets de la pandémie. En contexte de crise économique, l’immobilier d’entreprise est donc en première ligne. Les prix des loyers baissent, les taux d’occupation des bureaux/commerces chutent très sensiblement. L’impact des impayés et des remises accordées aux locataires sur la distribution des revenus est donc direct.
Solution : Diversifiez et limitez votre exposition aux SCPI de bureaux. Par exemple, mélangez des véhicules spécialisés dans les entrepôts, des véhicules résidentiels, des véhicules spécialisés dans les résidences pour étudiants. Pensez également aux SCPI européennes et aux SCPI à l’étranger.
La défaillance de la société de gestion
Il ne faut pas écarter le risque de défaillance de la société de gestion. Car toutes ne se valent pas, notamment sur le plan de l’endettement. D’une part vous avez des sociétés de gestion soutenues par de grands groupes bancaires, telles que Amundi ou Primonial.
D’autre part vous avez des sociétés de gestion indépendantes, à l’image de Corum AM, Sofidy, Paref Gestion, Fiducial Gérance et Foncières et Territoires. Cela dit, en cas de défaillance, une assemblée générale peut décider de confier la gestion du capital immobilier à une autre société.
Solution : Adhérez à l’association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI), qui défend les épargnants. C’est d’ailleurs la seule association dans le domaine avec un agrément dédié de l’AMF. Comptez 40 € pour la cotisation. Autre solution : Investissez sur les plus grosses SCPI, gérées par des filiales de grands groupes.
Voici le top 5 des plus grosses SCPI à fin juin 2024 :
| Nom de la SCPI(société de gestion) | Capitalisation | Rendement 2020 | Orientation / Commentaires |
|---|---|---|---|
| Les SCPI les plus fortement capitalisées : top 5 | |||
| EDISSIMMO (Amundi Immobilier) | 3,8 milliards € | 3,78% | Bureaux |
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (Amundi Immobilier) | 3,5 milliards € | 3,48% | Bureaux |
| IMMORENTE (Sofidy) | 3,5 milliards € | 4,42% | Commerces |
| PRIMOVIE (Primonial REIM) | 3,4 milliards € | 4,50% | Spécialisée |
| ACCIMMO-PIERRE (BNP Paribas REIM) | 3,3 milliards € | 3,81% | Bureaux |
Des problèmes de liquidité sur les parts
Pas toujours facile de revendre ses parts de SCPI achetées en direct. C’est notamment le cas à la suite d’accidents de la vie ou d’imprévus qui vous causent d’importants besoins en trésorerie. Il y a heureusement un marché secondaire des parts, réglementé suivant la loi du 9 juillet 2001. Il concerne surtout les parts de SCPI à capital fixe.
Cela vous permet de mettre en vente vos titres, en attendant qu’un acheteur se manifeste. Signalons que 5% du produit de la vente sont prélevés au titre des droits d’enregistrement (à la charge de l’acheteur !). Selon l’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), 2% des parts s’échangent chaque année sur ce marché, soit environ 1 milliard €.
Selon la SCPI, on court le risque d’attendre de longues semaines avant de trouver une contrepartie ! Pour les SCPI à capital variable, c’est plutôt la société de gestion qui se charge d’organiser les achats-ventes de parts. L’idée est de céder les parts des épargnants qui se désengagent directement auprès des épargnants en attente de souscription.
Là aussi, on peut se retrouver en attente lorsqu’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs.
Solution : Vérifiez si votre société de gestion a mis en place un fonds de remboursement. Celui-ci permet de satisfaire les demandes de rachats quand il y a un déséquilibre entre achats et ventes de parts.
Investissement SCPI Avis: Les meilleures alternatives aux SCPI Immobilier
| Investissement | Investissement SCPI | Actions et ETF Immobiliers |
|---|---|---|
| Alternatives à un investissement en SCPI | ||
| Liquidité | Faible (parfois une obligation d’échange gré à gré) | Très forte (identiques aux actions classiques) |
| Frais | Importants (droits d’entrée de 8 à 10 % et plus) | Faible (frais de courtage réduits chez les courtiers spécialisés) |
| Fiscalité | Normale (avantages fiscaux selon type SCPI) | Normale |
| Performance | 4 à 5 % en moyenne | 13 % en moyenne |
| Diversification | Faible (seuls quelques biens immobiliers par SCPI) | Forte (de nombreux biens immobiliers, détenus par chaque société immobilière) |
| Disponibilité | En direct Via une assurance-vie | Via un compte-titres Via un PEA Via une assurance-vie |
- Liquidité : avantage aux foncières cotées et aux ETF. Il est plus facile de revendre ses actions et ses ETF
- Volatilité : avantage aux SCPI. La croissance des parts de SCPI a tendance à être linéaire, tandis que les foncières et les ETF évoluent en dents de scie sur l’ensemble de l’année
- Performances : avantage aux foncières cotées. Des gains de plus de 20% sur une année, difficilement comparables avec les « petits » 2% des parts de SCPI
- Diversification : avantage aux ETF. Avec un ETF, on investit simultanément dans plusieurs dizaines de foncières cotées. Or une foncière cotée comme Unibail-Rodamco-Westfield a généralement déjà diversifié sur une dizaine, voire une centaine de projets dans le monde
- Frais : avantage aux ETF. Moins de 0,50% de frais, difficile de faire mieux ! Sur les SCPI, vous devez payer des frais d’entrée de l’ordre de 12%.
- Fiscalité : égalité. Tout dépend de l’enveloppe dans laquelle on va loger les titres (assurance-vie, PEA, compte-titres)
Les meilleures actions immobilières SCPI
Voici les meilleures foncières cotées pour 2024. Ici il s’agit bien sûr d’actions françaises, cotées à la Bourse de Paris – Euronext.
| Action | Code | Cours | Performance 2021 | Orientation / Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Meilleures actions immobilières / foncières cotées | ||||
| SOCIETE FONCIERE LYONNAISE | FLY | 80,80 € | +21% | Immobilier de bureau à Paris |
| ARGAN | ARG | 104,80 € | +21% | Entrepôts. Véritable success-story avec des contrats à long terme |
| ALTAREA | ALTA | 181,20 € | +29% | Habitations, commerces, bureaux. Diversifiée. A la fois promoteur et gestionnaire |
| MERCIALYS | MERY | 9,10 € | +28% | Foncière du groupe Casino |
| UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD | URW | 62,80 € | +3% | La plus importante foncière commerciale du monde. Présence en Europe et Amérique du Nord |
Les meilleurs ETF immobiliers SCPI
Voici les meilleurs ETF immobiliers, incluant des ETF disponibles dans les contrats d’assurance-vie :
| Fonds | Nom complet | Cours | Frais annuels | Eligibilité assurance-vie | Orientation / Commentaire |
|---|---|---|---|---|---|
| Meilleurs ETF immobiliers | |||||
| REWLD.MI | Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF | 49,50 € | 0,45% | Actions de sociétés immobilières cotées de pays développés | |
| REEU.MI | Lyxor STOXX Europe 600 Real Estate | 46,90 € | 0,45% | Actions de sociétés immobilières européennes | |
| IWDP.MI | iShares Developed Markets Property Yield | 26,20 $ | 0,24% | Actions de sociétés immobilières cotées à l’international | |
SCPI Pinel : Que faut-il penser de cet investissement ?
L’avantage d’investir en SCPI Pinel réside dans le fait que l’investisseur peut choisir son niveau de capital. Très concrètement, il est libre d’acheter pour 20 000 ou 30 000 € de parts. Et même moins sur certains produits récents. Alors que sur un investissement immobilier en direct, il serait condamné à partir sur un budget de 100 000 à 150 000 €, généralement financé à crédit. Avant d’investir sur ce type de produit, il faut être conscient de certains éléments et de certaines contraintes :
- En majorité des sociétés à capital fixe : il y a donc une période de souscription consacrée à la vente initiale de parts. Puis la souscription est fermée et le capital est immobilisé jusqu’au moment de la liquidation
- Un engagement sur au moins 10 ans : un horizon de placement de 10 à 15 ans est recommandé. En sortant de la SCPI avant sa liquidation, vous perdez en effet votre avantage fiscal
- Des difficultés à revendre les parts : le marché secondaire, où l’on peut céder ses parts en cours de vie de la SCPI, est très peu liquide sur ce type de produit
- Un rendement moyen de 2% : les premiers dividendes sont généralement versés au bout de 3 à 5 ans seulement, et les rendements in fine se révèlent assez faibles par rapport aux SCPI de rendement
En résumé, il faut être conscient que la rentabilité des SCPI Pinel est faible. Le principal objectif reste ici de profiter du cadeau fiscal. Et il faut être prêt à immobiliser son argent sur le long terme !
Conclusion : Notre avis sur les investissements SCPI
La SCPI, un investissement refuge victime de son succès ? Il semble que oui, car certaines SCPI stars, assaillies par les demandes de souscriptions, ont dû instaurer des restrictions à l’entrée. C’est le cas notamment de :
- KYANEOS PIERRE, sur laquelle Kyaneos a décidé que jusqu’en juin 2022, le capital serait augmenté par paliers de 6 millions €, chaque début de mois
- PIERVAL SANTE, sur laquelle Pierval a choisi de limiter les souscriptions à 300 000 € par ménage
Cela signifie aussi que vous devez être vigilant sur la capacité des sociétés de gestion à investir les fonds collectés. C’est un problème qui concerne surtout les SCPI à capital variable.
Trop de liquidités peuvent mettre les sociétés de gestion en difficulté : la trésorerie en attente d’opportunités ou de biens à acheter ne rapporte rien. Elle pèse donc sur la rentabilité de la SCPI. Quoiqu’il en soit, soyez malin et misez sur des valeurs sûres si vous souhaitez débuter sans faire de faux pas. Par exemple, choisissez uniquement des SCPI offrant les meilleures performances, mais au-delà d’une certaine capitalisation (par ex : 500 millions €).
De cette manière, vous êtes à peu près certain d’allier rentabilité, diversification et de sérieux gages sur la capacité à investir l’épargne. En nous basant sur ces critères, le meilleur choix en 2021 est selon nous CORUM ORIGIN. Avec des rendements toujours supérieurs à 6% depuis son lancement en 2012, il s’agit d’une valeur sûre. Sa capitalisation est élevée (2,1 milliards €), et sa diversification est très poussée (145 immeubles en majorité hors de France).
D’ailleurs, CORUM ORIGIN est un produit qui a introduit nombre d’innovations aujourd’hui devenues des standards du marché : internationalisation, souscription en ligne, investissements programmés …
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Les questions fréquentes de nos utilisateurs
La meilleure SCPI en 2024 est selon nous CORUM ORIGIN. Son rendement annuel n’a jamais baissé en-deçà de 6% depuis son lancement en 2012. Il s’agit d’une SCPI d’envergure (2,1 milliards € de capitalisation) investie dans 145 immeubles en majorité hors de France. CORUM ORIGIN a introduit la plupart des innovations qui sont aujourd’hui des standards du marché : internationalisation, souscription 100% digitale, investissements programmés …
Investir dans une SCPI est un bon placement si l’on tient compte de la performance moyenne de ce type de supports : 4% en moyenne. Une moyenne qui cache même des pics à 10,20% sur la SCPI Corum Orion. L’investissement présente un rapport risque/rendement très intéressant pour l’investisseur de long terme.
Tout le monde peut investir dans une SCPI, à condition bien sûr d’avoir le capital minimum requis (prix de la part x nb de parts minimum) qui est d’ailleurs indiqué dans la note d’information qui vous est transmise. En règle générale, il faut compter au moins 5000 € pour une souscription. Muni de ce capital, il vous reste à choisir votre type d’investissement : acheter des parts en direct, acheter des parts en démembrement ou alors acheter des parts via votre assurance-vie.
