Qu’est-ce qu’un OPCI ? – Le Guide Complet

Lancés en 2008, les OPCI ont rapidement réussi à trouver leur place dans l’épargne des Français. Si les encours restent encore modestes (un peu moins de 21 Mds €), la collecte ne faiblit pas. Avec à la clé, des rendements annuels dépassant les 5% sur bon nombre de fonds !

Pour une mise de départ allant de 100 à 1000 €, vous pourrez acheter des parts via votre assurance-vie. Découvrez notre guide détaillé des meilleurs OPCI en 2022, leurs frais, leurs performances et les contrats sur lesquels ils sont accessibles.

Un OPCI ? De quoi s’agit-il ?

En achetant des parts d’un OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), vous investissez dans l’immobilier physique sans les soucis liés à la gestion locative. Il s’agit donc d’un placement de type pierre-papier, au même titre que la SCPI ou le fonds en euros immobilier.

On décrit d’ailleurs souvent l’OPCI comme une alternative aux fonds en euros de l’assurance-vie. Comme sur un fonds en euros, l’épargnant confie son argent à une société de gestion, en échange de parts non cotées en Bourse, qu’il loge dans une assurance-vie.

Cependant le capital placé sur un OPCI n’est pas garanti. Le risque d’un OPCI se situe à 4 sur les 7 niveaux que compte l’échelle de risque de l’AMF. Le risque est donc modéré.

Il y a plus d’une centaine d’OPCI en France. Toutefois, une poignée d’entre eux seulement sont accessibles aux épargnants particuliers. On parle d’ailleurs d’OPCI grand public : parmi la quinzaine de véhicules existants, OPCIMMO géré par AMUNDI Immobilier concentre près de la moitié des encours (voir ci-dessous).

La composition de l’actif d’OPCIMMO est assez typique de ce type de placement :

• Immobilier physique : 51 à 60 %
• Actifs financiers : 40 à 49 %, dont 5 à 30% d’actifs Monétaires pour être à tout moment en mesure de servir les demandes de retraits

La capitalisation actuelle des OPCI grand public est de 20,5 milliards d’euros. Loin derrière les 1440 milliards d’euros placés sur les fonds en euros par les ménages français. C’est compréhensible, les OPCI sont des placements récents, créés en 2005 et lancés seulement en 2008.

Les deux formes juridiques des OPCI

Les OPCI ont deux formes juridiques possibles :

• Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable).
• Les FPI  (fonds de placement immobilier).

Entre les deux formes, la différence la plus notable est d’ordre fiscal.

Les revenus distribués par les FPI sont imposables comme des revenus fonciers classiques. Ceux des SPPICAV sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

Les SPPICAV sont les plus répandues sur le marché des OPCI grand public, car elles sont présentes comme unités de compte dans les assurances-vie.

Comment fonctionnent les OPCI ?

Les OPCI fonctionnent en suivant des règles fixées par l’AMF sur quatre aspects :

• La distribution de dividendes aux épargnants
• La composition de l’actif
• La stratégie
• La souscription et les rachats

La distribution de dividendes

Les gestionnaires des OPCI sont tenus de redistribuer chaque année la plus grande part des revenus issus des loyers (et des revenus des placements financiers) ainsi que des plus-values sur les cessions de biens.

✔️ Sur les SPPICAV : au moins 85 % des revenus locatifs et financiers ainsi qu’au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs

✔️ Sur les FPI : au moins 85% des revenus locatifs et financiers ainsi qu’au moins 85 % des plus-values de cession d’actifs.

La composition de l’actif

L’allocation de l’actif doit être équilibrée entre actifs immobiliers et actifs financiers liquides. Ces derniers permettent à la société de gestion d’être en mesure, à tout moment, de racheter les parts des épargnants qui souhaitent se désengager.

On constate donc que l’OPCI s’apparente à un placement immobilier hybride. Contrairement à une SCPI qui doit détenir au moins 95 % d’immobilier physique.

Les OPCI ont donc trois poches pour différentes logiques de gestion :

✅ La poche d’immobilier physique (51 à 60%) contient les actifs qui vont générer les revenus locatifs (immeubles de bureaux, entrepôts, hôtels, résidences, etc…)

✅ La poche de valeurs mobilières (35 à 44 %) contient des placements librement choisis qui vont générer de la rentabilité et des plus-values financières (titre de foncières cotées, parts de fonds immobiliers, etc…)

✅ La poche de liquidité (5 % minimum) est la réserve de liquidités qui va permettre à la société de gestion de mobiliser du cash lorsque des épargnants souhaitent céder leurs parts (Sicav monétaires, obligations, actions, etc…)

A condition de rester dans les clous des règles de l’AMF, un OPCI peut faire évoluer la composition de son actif au fil des années.

Pour réduire le risque, l’AMF impose aussi aux gestionnaires des plafonds sur le recours au crédit : pas plus de 40% sur les acquisitions d’actifs immobiliers et pas plus de 10% sur les placements financiers.

La stratégie

Le gestionnaire a l’obligation de déclarer la stratégie qu’il poursuit. Il déclare si le fonds cible un type d’actifs (résidentiel, bureaux, commerces) ou si ses actifs sont plutôt diversifiés.

L’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim) a défini une classification en huit catégories :

Suivant le type d’actif prépondérant, on a donc les stratégies suivantes :

• Bureaux
• Commerces
• Résidentiel
• Hôtels, Loisirs et Tourisme
• Logistique et locaux d’activités
• Santé et éducation
• Alternatifs
• Diversifiée

Parmi les huit, la stratégie Bureaux est celle dont l’encours est le plus important. Elle a capté environ la moitié de la collecte en 2021, suivie par la stratégie Santé et Education.

Pour qu’une stratégie soit qualifiée de Diversifiée, l’Aspim a fixé des seuils. Il faudra au moins trois types d’actifs différents, sans qu’aucun ne dépasse les 50% de l’allocation.

La souscription et les rachats

Les parts d’OPCI sont le plus souvent souscrites dans le cadre d’une assurance-vie. Cela peut aussi se faire dans le cadre d’un compte-titres ou au nominatif auprès du gestionnaire – mais c’est plus rare.

⚠️ L’ordre d’achat se fait en réalité à un prix inconnu. Et pour cause, la « valeur liquidative » est actualisée et publiée tous les 15 jours pour la majorité des OPCI. Très peu, voire aucun fonds n’actualise sa valeur liquidative tous les jours.

Il en va de même au moment de passe un ordre de vente pour céder vos parts.

⚠️ Attention à prendre en compte les commissions de souscription lors de l’achat (6% maximum), et les frais de sortie lors de la cession de vos parts.

La valeur liquidative, fixée par la société de gestion, peut être calculée au maximum tous les 15 jours (soit 24 fois par an) et au minimum 2 fois par an (tous les 6 mois, avec publication d’une estimation chaque trimestre). Dans les faits, la fréquence de valorisation des parts est généralement mensuelle, ou bimensuelle (2 fois par mois).

Les avantages et les inconvénients des OPCI

Les avantages 

✅ Un placement liquide : il n’est pas facile de se désengager d’un investissement immobilier en direct. Avec des parts d’OPCI, cet inconvénient est gommé. Il est beaucoup plus facile de revendre ses parts !

✅ Un risque limité grâce à une excellente diversification : avec un placement collectif, vous mutualisez les risques. Vous diversifiez également, car le fonds va investir sur un vaste ensemble d’actifs immobiliers.

Par exemple, OPCIMMO d’Amundi Immobilier est investi dans 25 biens situés en France (Paris, Lyon, Courbevoie, Puteaux, Levallois-Perret, Marseille), mais aussi en Allemagne, Pays-Bas, Italie. Des bureaux en majorité, chaque immeuble ayant en moyenne une surface de 30 000 m². L’impact d’éventuels sinistres et vacances locatives est donc atténué.

✅ Une gestion déléguée experte et régulée : un OPCI vous épargne les soucis liés à la gestion locative (entretien, recherche de locataires, suivi administratif). L’avantage va plus loin, puisqu’il est aussi question du choix des biens dans lesquels l’argent est investi ! Un gestionnaire expert exécute tout ce travail pour vous, moyennant des frais de gestion.

✅ Une valorisation régulière : vos parts ne sont pas cotées, et cela a un double avantage. D’une part, vous êtes plus serein en l’absence du « bruit » propre aux actifs boursiers. D’autre part, vous disposez tout de même d’une valorisation régulière.

✅ Plusieurs options fiscales : libre à vous de choisir l’enveloppe pour loger vos parts. Assurance-vie bien sûr, mais aussi contrat de capitalisation et compte-titres. Au final, la fiscalité sur les coupons et dividendes versés par vos parts d’OPCI suit celle de l’enveloppe choisie !

Les inconvénients

❌ Un capital non garanti : il s’agit d’un placement encadré par l’AMF, mais il n’est pas acquis que vous récupériez systématiquement votre mise. Et ce même si vous conservez vos parts pendant la durée recommandée de placement.

En 2020, les épargnants ont eu la mauvaise surprise d’essuyer une moins-value moyenne de -1,54%. Les dividendes ont bien été distribués, mais c’est la valeur des parts qui a reculé de -2,87% par rapport à 2019.

❌ Des rendements limités : disons plutôt que le rapport risque/rendement peut ne pas être attractif pour bon nombre d’investisseurs.

Fin 2021, le rendement moyen s’établit à 3,8%. C’est certes plus que les fonds en euros, mais bien moins que les SCPI !

❌ Des frais potentiellement élevés : selon le fonds, on peut compter entre 2% et 5% de frais sur les versements. Cela représente donc un handicap de plus d’une année de rendement.

Complexité supplémentaire, les frais varient selon le contrat d’assurance-vie. Certains courtiers réussissent à négocier des frais réduits, tandis que d’autres font grimper la facture.

❌ Attention à l’impôt sur la fortune immobilière : les parts d’OPCI entrent dans l’assiette de l’IFI, mais seulement pour la valeur des actifs à caractère immobilier.

C’est le cas peu importe la manière dont vous détenez les parts : en direct, dans une assurance-vie ou dans un compte-titres.

Comment investir dans les OPCI ? 

Il y a plusieurs manières d’investir dans les OPCI :

• En direct : en souscrivant directement auprès de la société de gestion
• Dans une assurance-vie : en tant qu’unités de compte
• Dans un compte-titres ordinaire (CTO)
• Dans un plan d’épargne en actions (PEA)

La détention via une assurance-vie est le scénario le plus fréquent. L’idée est de bénéficier de la fiscalité privilégiée de l’assurance-vie, à savoir la disparition de l’impôt sur le revenu après la 8ème année de détention.

La souscription via un compte-titres compte aussi des adeptes. Une poignée d’OPCI sont même uniquement accessibles via un CTO. L’idée est de s’affranchir des exigences des assureurs, qui n’acceptent généralement que les OPCI avec 60% maximum d’immobilier.

Sans ces contraintes, un OPCI peut booster sa poche immobilière jusqu’à 85%. Conséquence directe : un rendement plus important, pouvant rivaliser avec celui des SCPI de rendement à 4%.

Les contrats d’assurance vie 

Parmi les contrats d’assurance-vie comptant le plus d’unités de compte immobilières, LINXEA SPIRIT 2 est celui qui en propose le plus. Sur ses 32 supports immobiliers, on compte 8 OPCI :

• DIVERSIPIERRE de BNP Paribas
• DYNAPIERRE
• OPCIMMO VIE
• OPSIS PATRIMOINE
• PREIMIUM
• SILVER GENERATION
• SOFIDY PIERRE EUROPE
• PREIM ISR

Il y a également d’autres contrats, à l’image de Placement-direct Vie, Boursorama Vie, BforBank Vie et les excellents Evolution Vie et Linxea Vie.

Les avantages de l’assurance vie

• Fiscalité privilégiée
• Facilité de la transmission
• Meilleure liquidité pour vos parts

✅ La fiscalité privilégiée de l’assurance-vie donne un avantage en deux temps. A court terme d’abord, parce les revenus et les plus-values immobilières ne sont pas taxés tant qu’on ne les retire pas. A moyen et long terme ensuite, parce qu’après huit ans, on bénéficie d’une belle exonération d’impôt sur le revenu.

✅ La facilité de la transmission est aussi un atout pour vos parts d’OPCI. Placement de transmission par excellence, l’assurance-vie permet de désigner un ou plusieurs bénéficiaires. Elle permet aussi de réduire les droits de succession sur le capital et les valeurs transmises.

✅ Il y a aussi une meilleure liquidité en assurance-vie, en raison des exigences des assureurs. Très souvent, ces derniers exigent des OPCI que leur poche immobilière ne dépasse pas 60% de la valeur liquidative, et que la poche de liquidité et la poche de valeurs mobilière soient plus importantes.

Qu’en est-il des rendements ?

Les rendements servis par les OPCI en 2021 ont atteint 3,80% en moyenne, nets de frais de gestion. Des performances très intéressantes, avec des fonds à plus de 5% et d’autres malheureusement proches de 1%.

Il est question seulement des OPCI grand public accessibles via l’assurance-vie. Nous avons exclu les OPCI sur compte-titres et en direct.

Il faut se rappeler que l’année 2020 a été une mauvaise année pour les épargnants (-1,54% de rendement moyen). L’année 2019 a été plus favorable (5,43%).

Récapitulatif des rendements observés sur l’année écoulée :

OPCI : Qu’en est-il de la fiscalité ? 

La fiscalité des parts d’OPCI suit celle de l’enveloppe de détention : des parts logées en assurance-vie suivent la fiscalité de l’assurance-vie, des parts logées en compte-titres suivent la fiscalité du compte-titres, etc.

✔️ Dans le cas de l’assurance-vie, la fiscalité est déclenchée seulement en cas de rachat. Tant que vous ne retirez rien, il n’y a donc aucun impôt à payer.

✔️ La fiscalité s’applique uniquement sur la part de gains. Tout retrait comporte en effet une partie en capital (non imposable) et une partie prélevée sur vos gains financiers (imposable).

✔️ Au-delà de la huitième année, vous bénéficiez même d’une fiscalité allégée, voire une exonération sous certaines conditions.

Retraits avant la 8ème année de détention :

Vos gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 12,8%. Dans ce cas précis, il faudra calculer le montant à régulariser (= Impôt dû – PFU).

Retraits après la 8ème année :

Vous bénéficiez d’un abattement annuel sur vos gains : 4600€ si vous êtes seul, 9200€ si vous êtes marié.

Après avoir appliqué cet abattement sur vos gains, l’assureur opère un prélèvement de 7,5% (PFO).

Là où une petite complexité se glisse, c’est si vous avez versé plus de 150 000 € sur votre contrat. Dans ce cas précis, l’abattement s’applique toujours, mais le prélèvement monte à 12,8%.

Notez que dans tous les cas, vous pouvez opter pour une imposition au barème. Et que les prélèvements sociaux restent dus (17,2%).

SCPI ou OPCI : lequel choisir ? 

(Source : MACIF)

Entre SCPI et OPCI, le choix est guidé par trois différences :

• Un OPCI contient moins d’actifs immobiliers qu’une SCPI : il y a théoriquement une meilleure diversité dans les sous-jacents, ce qui permet aussi de limiter l’impact des risques locatifs
• Les parts d’OPCI se négocient plus facilement : grâce à leur poche de liquidité et leur poche de valeurs mobilières, les rachats vont plus vite. Sur une SCPI, c’est plus compliqué, bien qu’il y ait un marché secondaire
• Les OPCI sont globalement moins performants que les SCPI de rendement : depuis le lancement des premiers OPCI en 2008, ils n’ont jamais fait mieux que les SCPI. Ils affichent aussi une volatilité supérieure