Article écrit par Sébastien Mareuil
29 Mar 2022 @ 3:50am
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La France compte en moyenne 8 % de logements vacants, et plus de 60 % d’entre eux se trouvent soit dans une commune rurale, soit dans une agglomération de taille moyenne. Vieillissement des habitants, obsolescence des logements, crise … Ces communes souffrent, particulièrement en centre-ville.

Pour tenter d’y remédier, le dispositif Denormandie a été mis en place en 2019. Il s’agit d’un ensemble d’incitations fiscales à investir dans l’immobilier locatif ancien, parallèlement au dispositif Pinel, consacré au neuf. Découvrez notre guide détaillé sur ce dispositif qui peut vous rapporter gros.

Loi Denormandie, c’est quoi ? 

La loi Denormandie, est un ensemble d’aides fiscales mises en place e2019, et destinées à encourager l’investissement dans l’immobilier ancien, dans des villes le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Il a été proposé par Julien Denormandie, alors Ministre du logement.

En résumé l’enjeu est une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement (63 000 euros pour une opération de 300 000 euros).

Pour cela, il faut vous engager à louer votre bien une fois rénové. Plus le bail vous engage pour une durée longue, plus importante sera votre réduction d’impôt :

  • 12% si vous le louez pour 6 ans
  • 18% si vous le louez pour 9 ans
  • 21 % si vous le louez pour 12 ans

La réduction d’impôt est calculée sur ce qu’on appelle le prix de revient net du bien. Autrement dit, un coût d’opération est présenté au fisc, incluant le prix d’achat du bien immobilier, auquel vous ajoutez le total de vos dépenses de rénovation.

Haussmanian Loi Denormandie

L’objectif du dispositif Denormandie en trois points :

  • De meilleures chances de plus-value : l’idée est que vous puissiez acheter un bien au prix de l’ancien, pour le revendre par la suite sur le même marché. Théoriquement, vous êtes en meilleure position pour une plus-value en faisant une acquisition au prix du neuf pour une revente au prix de l’ancien (un des écueils reprochés au dispositif Pinel)
  • Des prix corrects : les loyers sont encadrés, avec un calcul qui prend en compte la zone géographique et la surface
  • Des locataires aux revenus modestes : les revenus de vos locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau

Les conditions à respecter avec la loi Denormandie

Les conditions à respecter avec la loi Denormandie concernent avant tout le logement, mais le bail et les locataires font aussi partie de l’équation :

  • La zone d’implantation
  • Le montant du loyer
  • Les revenus du locataire
  • L’usage
  • La durée du bail
  • La nature des travaux de rénovation

Faisons le point sur chacune de ces conditions, avant de prendre connaissance de leurs détails dans les paragraphes qui suivent :

Défiscalisation Denormandie : les conditions en résumé

Bien / Locataire Aspect Condition
Le bien immobilier Zone d’implantation du bien Situé dans une commune labellisée « Cœur de ville »
Situé dans une commune en « Opération de Revitalisation du territoire »
Le bien immobilier Prix de revient du bien Inférieur à 5500 €/m² acheté et rénové
Le bien immobilier Nature des travaux de rénovation Améliorent la performance énergétique du logement
Concernent la chaudière, la production d’eau chaude, l’isolation des combles/murs/fenêtres
Augmentent la surface habitable
Le bien immobilier Prix des travaux de rénovation Au moins 25% du prix de revient
Le contrat de location Durée du bail Location non meublée
Durée de 6 à 9 ans
Le contrat de location Usage Résidence principale du locataire
Le contrat de location Loyer mensuel 17,17 € / m² / mois en zone A Bis
12,75 € / m² / mois en zone A
10,28 € / m² / mois en zone B1
Les locataires Liens avec le bailleur De préférence aucun lien de parenté
Parent ou enfant, mais pas rattaché au foyer fiscal
Les locataires Revenus annuels Plafonnés

Loi Denormandie : les villes éligibles

Si vous envisagez un investissement Denormandie, sachez que les villes éligibles pour acheter un logement ancien à rénover sont :

  • Des communes labellisées « Cœur de Ville » (222) : des communes de taille moyenne choisies pour le plan « Action Cœur de Ville »
  • Des communes dites ORT (148) : des communes ayant passé une convention pour une Opération de Revitalisation du Territoire

Globalement, les zones les plus représentées sont l’Ile-de-France, l’Alsace, la Bourgogne-Franche-Comté, Auvergne-Rhône-Alpes et une poignée de départements situés près de la frontière belge.

Le mieux est encore d’examiner la liste détaillée des villes éligibles à la loi Denormandie en 2022.

Loi Denormandie villes : top 15 des villes recélant les meilleures affaires

Ville Région Loyer (€ par m²) Prix m²
Limoges Limousin (87) 9,92 € 1 234 €
Corbeil-Essonnes Ile-de-France (91) 15,05 € 2 205 €
Sarrebourg Lorraine (57) 8,04 € 940 €
Marmande Aquitaine (47) 8,29 € 1 065 €
Cognac Poitou-Charentes (16) 8,32 € 1 084 €
Toul Lorraine (54) 8,31 € 1 077 €
Mulhouse Alsace (68) 9,74 € 1 155 €
Chalon-sur-Saône Bourgogne (71) 8,39 € 1 117 €
Angoulême Poitou-Charentes (16) 8,49 € 1 169 €
Sarreguemines Lorraine (57) 8,28 € 1 060 €
Laval Pays de la Loire (53) 8,76 € 1 303 €
Bressuire Poitou-Charentes (79) 8,42 € 1 134 €
Pontivy Bretagne (56) 8,57 € 1 209 €
Saint-Quentin Picardie (2) 8,06 € 953 €
Lunel Languedoc-Roussillon (34) 10,87 € 1 648 €
Source : MeilleursAgents, mise de départ de 100 000 euros, financée par un crédit immobilier

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?

La réduction d’impôt Denormandie est proposée à toutes les personnes qui s’engagent dans l’achat d’un logement ancien et qui le rénovent afin de le mettre par la suite en location.

En théorie, la réduction d’impôts peut bénéficier aux propriétaires :

  • D’un logement individuel ou collectif ancien faisant l’objet de travaux de rénovation
  • D’un local existant devant être transformé pour un usage d’habitation

💡 Dans les faits, les particuliers qui peuvent bénéficier de la réduction d’impôt sont amenés à être de plus en plus nombreux. Selon le site SeLoger.com spécialisé dans les annonces immobilières, de nombreuses villes éligibles au Denormandie présentent plus de 90 % d’annonces remplissant deux critères essentiels (prix inférieur à 300 000 euros et prix au m² inférieur à 5 500 euros).

Ainsi, Limoges (93,2 %) et Mulhouse (93,1 %) arrivent en tête avec le plus de logements éligibles, et donc de bénéficiaires potentiels à une réduction d’impôt Denormandie.

Quels sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie ?

Les travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie se répartissent en trois grandes catégories, et doivent représenter au moins 25 % du total de l’opération :

  1. Des travaux améliorant la performance énergétique : d’au moins 30% pour un logement individuel, et 20 % pour un habitat collectif
  2. Des travaux d’isolation : au moins deux travaux, parmi l’isolation des combles, des murs, des fenêtres et le remplacement du système de production d’eau chaude
  3. Des travaux d’amélioration : permettant d’accroître la surface habitable, comme l’ajout d’une terrasse, d’un séjour, d’une pièce, d’une dépendance
  4. Des travaux d’assainissement 

Globalement, la liste des travaux éligibles est étendue. Les conditions sont aussi assouplies par rapport au dispositif Pinel pour l’ancien, tous deux étant d’ailleurs régis par le même article du Code Général des impôts.

Notez qu’aucune réglementation, de type BEPAS ou RT 2012, n’est imposée pour l’amélioration des performances énergétiques de votre logement.

Au moins deux types de travaux de nature différente doivent être présentés. Un arrêté du 26 mars 2019 nous en dit plus sur les conditions entourant les travaux liés à la performance énergétique :

  • Une consommation inférieure à 331 kWh par m² : c’est le maximum qui devra être constaté au terme de la rénovation
  • Deux diagnostics de performance énergétique (DPE) : le premier à l’entame des travaux, le deuxième a posteriori et servant d’ailleurs de justificatif en cas de demande par un agent du fisc
  • Un artisan ou pro certifié RGE : les travaux devront être réalisés par un tiers Reconnu Garant de l’Environnement. L’allègement fiscal n’est pas accordé si vous réalisez vous-même les travaux
photo aérienne de vieux bâtiments en France

Loi Denormandie : Quels sont les pièges à éviter ?

Investir en Denormandie, d’accord, mais en évitant absolument les pièges suivants :

  • Choisir un mauvais emplacement
  • Négliger le risque de vacance locative
  • Etre trop focalisé sur l’avantage fiscal

Choisir un mauvais emplacement condamnerait d’emblée votre investissement. L’emplacement est capital pour tout investissement immobilier, mais plus encore pour un logement en Denormandie. On se rend compte que les villes moyennes (voire petites), avec pour la plupart des centres-villes délaissés.

Or, connaître l’état réel de la demande locative dans ces villes n’est pas toujours une mince affaire car il faut une connaissance précise du marché local : le quartier, la qualité de vie, les établissements scolaires, l’emploi … et autres attraits aux yeux des futurs locataires. Se faire accompagner par un expert est donc crucial !

💡 Négliger le risque de vacance locative est, par conséquent, un écueil dans lequel tombent de nombreux propriétaires. Or l’avantage fiscal est conditionné à la location effective du logement. Plus clairement : sans locataire, la réduction d’impôt sera à rembourser à l’administration fiscale …

Les villes à éviter sont donc celles qui présentent des voyants rouges : logements vacants en hausse, locataires inéligibles aux plafonds de ressources … Des villes comme Vichy, Tarbes ou encore Béziers.

A trop penser à l’avantage fiscal (niches fiscales, réduction d’impôt), le propriétaire risque de faire passer la rentabilité au second plan. Ne perdez jamais de vue la plus-value visée à la revente. De plus, rien ne dit en effet que dans un avenir proche, vous ne soyez confronté à la nécessité de revendre votre bien en urgence.

Thiers, par exemple, offre un rendement de plus de 4% en théorie, mais avec un risque de dépréciation énorme. En effet, seuls 22 % des habitants sont éligibles aux conditions de ressources !

Loi Denormandie : les avantages et inconvénients 

Ainsi l’aide fiscale Denormandie porte sur des travaux de rénovation qui visent, à terme, à améliorer la qualité du parc de logements dans les villes moyennes, ce qui est positif. Le dispositif comporte ses avantages pour les propriétaires, et pas seulement la réduction d’impôts. Mais attention, le dispositif a aussi ses inconvénients.

✔️ Les avantages

Pour résumer les avantages de la loi Denormandie, les points suivants nous semblent les plus évidents :

  • La réduction d’impôts allant jusqu’à 21% de l’investissement total, travaux compris
  • La possibilité d’acheter le bien ancien à crédit, et de financer les travaux par un emprunt immobilier : les loyers couvrent les mensualités et la réduction d’impôt boostera le rendement de l’investissement locatif
  • Des plus-values potentiellement plus importantes, en achetant au prix de l’ancien pour revendre au prix de l’ancien
  • La possibilité pour le propriétaire de louer son bien à un parent proche, à condition que celui n’appartienne pas au même foyer fiscal

❌ Les inconvénients

Parmi les inconvénients de la loi Denormandie, il y a les points d’attention suivants :

  • Un risque de vacance locative bien réel, car globalement, les zones d’implantation sont limitées à des communes moyennes, où la demande locative n’est pas toujours forte et l’engagement pour 6 ans pas systématique
  • Les loyers sont encadrés, ce qui limite d’autant les possibilités quant aux biens dans lesquels investir, d’autant que les locataires aux revenus modestes sont privilégiés, dans les faits il y a un risque d’impayés plus important et une cible encore réduite
  •  Les travaux de rénovation sont impératifs, et doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération
  • Le plafond de 300 000 euros, qui signifie que si un bien est acheté 450 000 euros et que 150 000 euros de travaux sont réalisés, l’avantage fiscal sera basé sur 300 000 euros et non sur 600 000 euros …
  • Un manque de flexibilité locative : une location uniquement à titre de résidence principale, ce qui exclut de facto les locations saisonnières type Airbnb. Ajoutez à cela que vous devrez louer ce bien au plus tard un an après l’achèvement des travaux

Conclusion : Notre avis sur la loi Denormandie

Les avantages de la loi Denormandie ont suscité un intérêt des professionnels de l’immobilier. Pour les propriétaires, le dispositif permet d’espérer un rendement net moyen de 3 à 4% par an sur des projets corrects, contre seulement 2% pour une location nue. On peut même parler de 5% nets sur les plus belles affaires.

N’oublions pas comment fonctionne un investissement locatif : vous avez souvent recours à l’emprunt immobilier pour financer l’opération. En règle générale, les loyers couvrent les remboursements, tandis que la réduction d’impôt est amenée à augmenter le rendement de la location.

Il faut donc privilégier, parmi les villes éligibles, celles qui allient forte démographie et statistiques de vacance relativement faible. A notre avis, il y a un vrai travail d’investigation à mener et il est crucial.

Alternativement, pourquoi ne pas envisager un investissement dans ces fameuses SCPI (Société Civile De Placement Immobilier) fiscales ?

💡 A notre connaissance, il en existe trois d’ouvertes sur le marché: la SCPI Kyaneos Denormandie, la SCPI Kyaneos Denormandie n°2 et enfin la SCPI Urban Vitalim n°3. La SCPI Urban Vitalim n°3 est d’ailleurs accessible à partir de 500 euros la part.

D’autant qu’elles sont amenées à se multiplier, si l’on se base sur les derniers aménagements du dispositif :

  1. Prorogation de l’avantage fiscal jusqu’au 31 décembre 2022
  2. Prise en compte des travaux d’amélioration et modernisation, en plus des travaux de rénovation proprement dits
  3. Extension des zones à la totalité des villes éligibles et pas seulement aux centres-villes
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Les questions fréquentes de nos utilisateurs

Pour bénéficier de la loi Denormandie, il faudra acquérir un bien à rénover jusqu’au 31 décembre 2022. Le logement doit se situer dans une ville éligible, à savoir une commune labellisée « Cœur de Ville » ou signataire d’une convention ORT. Les rénovations doivent être conformes aux conditions du dispositif. Il faudra ensuite s’engager sur un bail locatif de 6 à 9 ans, pour une location nue et non meublée, avec un locataire dont les revenus fiscaux se situent dans les limites prévues.

Pour réaliser des travaux de rénovation en loi Denormandie, pas le choix : vous devez obligatoirement faire appel à un artisan ou un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). Malheureusement vous ne pourrez pas réaliser les travaux sur votre bien vous-même !

Oui, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI ou une SCI et de profiter de l’avantage fiscal Denormandie : A notre connaissance, il existe trois SCPI : la SCPI Kyaneos Denormandie, la SCPI Kyaneos Denormandie n°2 et enfin la SCPI Urban Vitalim n°3. A partir de 500 euros, elles vous permettent de déléguer toute la gestion à un professionnel, tout en tirant parti du dispositif.