Article écrit par Chanelle
8 Jun 2022 @ 1:03pm
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Et si vous diversifiez votre portefeuille d’actifs en investissant dans un ETF REIT ? Quel est le potentiel de cette famille de trackers ? Quels sont les risques qui y sont associés ? Comment réussir son investissement dans ces fonds de placements immobiliers ?

Notre guide complet explique point par point les étapes à suivre pour s’offrir les meilleures chances de succès. Diversifiez vos actifs en plaçant votre argent dans des fonds immobiliers. Multipliez vos sources de revenus en suivant nos conseils pratiques !

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Qu’est ce qu’un ETF REIT ?

Avant de passer le moindre ordre en Bourse sur le marché des ETF REIT, il est primordial de comprendre ce qu’est un ETF, et d’assimiler également la notion de REIT.

Définition d’un ETF

Le sigle ETF signifie Exchange Traded Fund. On l’appelle aussi tracker. Il s’agit d’un panier d’actifs. Un ETF est composé d’actions de sociétés en Bourse voire d’autres trackers. Dans une mesure relative, ils sont assez proches des fonds de placement. C’est pourquoi la confusion est souvent faite.

La différence principale avec un fonds d’investissement est que les ETF sont négociés sur le marché secondaire, c’est-à-dire de manière instantanée. Les acheteurs et les vendeurs opèrent des transactions immédiates. Pour simplifier, un tracker est un fonds de placement qui se négocie comme une action.

ETF REIT

La grande majorité des ETF reproduisent la performance d’un indice de référence (ex: CAC 40 ou S&P 500) qui lui-même évalue le rendement des actions qui le constituent. Cependant, un tracker peut détenir de l’or, des devises ou encore des matières premières.

L’avantage d’investir dans un ETF est qu’en un seul ordre, l’investisseur achète tous les actifs présents dans ce dernier. C’est la méthode la plus simple, la moins chronophage et la moins coûteuse de diversifier son portefeuille. Les analystes font la différence entre les ETF à gestion passive (les plus courants) et les ETF à gestion active.

La promesse de la 2ème catégorie est un rendement plus important. On dit qu’il bat l’indice. Attention avec ce type de trackers car l’exposition au risque est accrue.

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Définition d’une REIT

La signification de REIT : Real Estate Investment Trust.

L’autre dénomination d’une REIT est fiducie de placement immobilier. Une REIT est une société cotée en Bourse qui détient, exploite ou participe au financement d’actifs financiers en lien direct avec le secteur d’activité de l’immobilier.

En France, elles sont appelées SIIC pour Société d’Investissement Immobilier Cotée en Bourse. Elles sont aussi connues sous l’appellation Foncières Cotées.

Les REIT les plus répandues gèrent des biens immobiliers qui produisent des revenus réguliers (loyers), comme les immeubles d’appartement à caractère locatif. Dissipons une nouvelle confusion courante. Certes, une REIT se négocie comme une action secondaire et génère des dividendes. Mais il existe une différence notable avec les titres boursiers.

La législation prévoit qu’une REIT reverse 90% de ses bénéfices à ses investisseurs. Il n’y aucune obligation pour les actions de sociétés cotées en Bourse. Rappelons également que le bénéfice est calculé toute dépense de fonctionnement déduite. Le gain est moindre mais la gestion des investisseurs également.

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Qu’est-ce qu’un ETF REIT ?

Nous pouvons désormais poser une définition. Un ETF REIT est un panier d’actions de sociétés cotées en Bourse qui opèrent dans le secteur d’activité de l’immobilier. Les investisseurs achètent des parts du tracker qui reproduisent la performance globale de tous les actifs constitutifs.

De plus, ils touchent de manière globale les dividendes versés par les sociétés à leurs actionnaires. Certains trackers de cette famille sont capitalisants. Cela signifie que la société de gestion préfère conserver les bénéfices pour consolider la cotation ou réduire les frais de fonctionnement.

Comment investir dans un ETF REIT ?

Est-il difficile d’investir dans un ETF REIT? Les solutions d’investissements se sont multipliées avec la démocratisation d’Internet. Il est désormais possible de transférer soi-même son argent sur un compte épargne ou de souscrire un contrat d’assurance vie en ligne. Les brokers accompagnent les traders dans leur recherche de placements en Bourse.

ETF REIT crypto

Présentons les 4 étapes principales pour investir sereinement une partie de son capital dans les ETFs REIT :

  • Choix du courtier en ligne
  • Ouverture d’un compte de trading
  • Dépôt initial de fonds
  • Achat d’un tracker

Choisir son broker

Cette première étape est très importante. Choisir un broker fiable, adapté à ses besoins et doté d’une excellente réputation est l’un des premiers éléments essentiels pour gagner en Bourse. Les offres de services sont très nombreuses. Il peut vite être compliqué de faire son choix.

Nous avons regroupé plusieurs critères fondamentaux à surveiller avant d’ouvrir un compte de trading :

  • Réputation et régulation de la plateforme
  • Frais de courtage facturés
  • Variété des actifs financiers disponibles à la négociation
  • Qualité du service client : disponibilité, professionnalisme et réactivité
  • Facilité de prise en main des outils de trading et ergonomie des interfaces
  • Supports de  formations proposées pour accompagner les débutants

Nous avons simplifié la lecture de notre tutoriel en le basant sur le broker eToro. C’est une plateforme de trading très populaire sur le marché avec une offre de services complète et particulièrement adaptée aux débutants avec le trading social. Détaillons les 3 étapes pour ouvrir un compte de trading avec eToro.

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Ouvrir un compte de trading

A l’instar d’autres brokers orientés investisseurs particuliers, le processus d’inscription chez eToro ne prend que quelques minutes :

  1. Se rendre sur le site officiel ou l’application mobile et cliquer sur Rejoignez maintenant
  2. Renseigner les données de connexion : nom d’utilisateur, adresse email de contact, mot de passe (ce sont les futurs identifiants)
  3. Après avoir confirmé l’email de contact, compléter le profil avec les données requises : nom, prénom, pays de domiciliation, numéro de téléphone
  4. Répondre au questionnaire de connaissances (réglementation KYC) et consulter les avertissements liés au risque d’investir en Bourse
  5. Envoyer les documents nécessaires à la vérification de compte : pièce d’identité valide (CNI ou passeport) et justificatif de domicile (ex : dernier avis d’imposition)

En règle générale, le compte est vérifié en quelques heures. Quand l’identité est certifiée, toutes les fonctionnalités sont débloquées dont la section financière pour le dépôt de capital initial.

Déposer des fonds

Pour acheter des parts des principaux trackers ETF REIT, il est indispensable de déposer des fonds personnels. eToro propose de réaliser des transactions simples, rapides et 100% sécurisées. Une fois encore, c’est accessible pour tous :

  1. Se connecter à son espace client et cliquer sur l’onglet Dépôt / Retrait
  2. Indiquer le montant du dépôt en respectant le minimum requis : 200$ USD (ou devise équivalente après frais de conversion)
  3. Choisir la méthode de paiement dans la liste proposée
  4. Valider la transaction en cliquant sur le bouton de confirmation

eToro dispose d’une large gamme de partenaires de paiement. Il sont tous sécurisés et fiables pour garantir aux clients des transactions sereines :

  • Cartes de débit / crédit Visa ou Mastercard
  • Virement bancaire
  • Compte PayPal
  • Portefeuilles électroniques Skrill ou Neteller
  • Solutions alternatives de paiement : Sofort, Klarna, RapidTransfer, Trustly (Europe), POLi (Australie)

Le virement bancaire peut demander jusqu’à 3 jours de traitement selon la banque émettrice. Les autres solutions de paiement profitent de transferts instantanés sans surcoût. Idéal pour les traders impatients de faire fructifier leur capital.

Investir dans un ETF REIT

Pourquoi investir dans les ETFs REIT avec eToro ? Le transfert instantané des fonds et la facilité d’investissement. En seulement quelques clics et quelques minutes, placer son capital est à la portée de tous :

  1. Se connecter à son espace client et se rendre dans la section des Marchés
  2. Sélectionner la rubrique des ETF
  3. Faire une recherche manuelle ou automatique de l’actif dans lequel investir
  4. Valider le choix en cliquant sur le nom du produit. La page de configuration des positions s’ouvre
  5. Configurer l’ordre : volume de position, effet de levier, niveaux de Take Profit / Stop Loss
  6. Valider l’ordre en cliquant sur Ouvrir la position

eToro propose une interface de trading intuitive et ergonomique. Les indicateurs financiers proposés permettent de réaliser des analyses techniques pointues afin de déterminer avec précision la future tendance. A la hausse comme à la baisse. Par exemple, la moyenne mobile.

Investir au comptant ou en CFD

L’offre de services de trading en ligne d’eToro inclut une double méthode d’investissement sur les actions et les ETF. Les investisseurs ont le choix entre :

  • L’achat au comptant de trackers (et d’actions) sans commission supplémentaire
  • La spéculation sur le cours des ETF REIT à la hausse comme à la baisse via les CFD

Comment font-ils la différence ? Tout se passe lors de la configuration des positions.

Si le trader opte pour un effet de levier X1, il privilégie un achat au comptant. Cela s’intègre à une stratégie à long terme avec une recherche de plus value sur le cours de l’actif et l’encaissement de dividendes si le fonds en reverse.

Si l’investisseur choisit d’appliquer un effet de levier X2 ou plus (au maximum X5 pour les particuliers), il favorise la spéculation à court terme via les CFD. L’objectif est de tirer profit des micro variations de cours, aussi bien en tendance haussière que baissière.

Rappelons que cette 2ème stratégie présente une exposition au risque plus grande. L’effet de levier augmente les gains potentiels mais aussi les pertes. Il est primordial d’appliquer un money management strict et d’appliquer des niveaux de Take Profit / Stop Loss cohérents. Les indicateurs financiers facilitent ce paramétrage (ex: la moyenne mobile).

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ETF REIT : Les principaux trackers

Nous avons collecté les plus d’informations possibles pour déterminer les meilleurs trackers du secteur d’activité de l’immobilier. Il s’agit d’une liste non exhaustive et non d’un classement qui mettrait en avant un rendement supérieur à un autre.

  • ETF immobilier Vanguard ( VNQ )
  • ETF immobilier Vanguard Global hors États-Unis ( VNQI )
  • REIT Global X Data Center et ETF d’infrastructure numérique ( VPN )
  • Pacer Benchmark Immobilier industriel SCTR ETF ( INDS )
  • ETF immobilier mondial SPDR DJ Wilshire ( RWO )
  • FPI Mondial iShares
  • Amundi ETF Real Estate Reit Ieif UCITS ETF
  • MSCI US REIT Index (recommandé par le site référence Quantalys)
  • iShares Global REIT ETF (très bien noté sur le site MorningStar)
  • iShares Core U.S. REIT ETF
  • MSCI World REITs Index

Les opportunités sont nombreuses sur le marché des sociétés cotées du secteur immobilier. Afin d’évaluer le potentiel de performances, nous avons reporté les informations statistiques de cotation  d’un tracker européen entre 2018 et 2021 : Amundi ETF Real Estate Ieif UCITS.

Date  Cours (décembre)
2018 184.89 eur
2019 236.37 (+ 27.84%)
2020 210.92 eur (- 10.77%)
2021 249.59 eur (+ 18.33%)

Même si ce tracker n’est qu’un échantillon. Il reste très représentatif de la tendance globale des performances de ses fonds de placement au niveau mondial. Les américains sont évidemment des spécialistes dans le domaine. Les principales sociétés de gestion immobilière cotées sont installées aux Etats-Unis (cf la notion de Real Estate).

Dans notre exemple, entre 2018 et 2021, le cours de l’actif a progressé de 34.99%. Un investisseur, qui aurait investi 1000 € en 2018, aurait pu encaisser une plus value de 349 euros en seulement 3 ans. Aucun livret bancaire ne propose un tel rendement.

Pourquoi investir dans un ETF REIT ?

Les experts s’accordent sur plusieurs raisons qui justifient un investissement dans un ETF REIT :

  • La perception de dividendes importants des biens immobiliers sans les posséder et devoir les gérer
  • Ce sont des investissements sans restriction en terme de sélection de biens immobiliers
  • Une performance attractive avec un gros rendement annuel
  • Une diversification naturelle de son portefeuille
  • Une négociation aussi simple que celles de titres boursiers : achat et vente immédiats
  • Un marché particulièrement liquide

ETF REIT : Les avantages et inconvénients

L’investissement immobilier, quelle que soit son support, est très populaire en France. Nous avons réuni les principaux avantages et inconvénients des ETF REIT.

Exchange Traded Funds

Avantages
  • Aucune gestion physique du bien immobilier
  • Des revenus passifs pour les investisseurs sous la forme de dividendes (souvent importants)
  • Aucune charge liée à l'entretien du bien
  • diversification naturelle et facile
Inconvénients
  • Fiscalité peu avantageuse : impôts sur les dividendes
  • Risques liés aux sociétés de gestion
  • Pas de propriété physique des biens investis

Nous avons collecté énormément de données relatives à un investissement dans un ETF REIT (commentaire utilisateur, informations statistiques, cours de cotation). Les avantages semblent malgré tout plus importants que les inconvénients.

ETF REIT : Les risques à prendre en compte

Nous identifierons les risques liés aux ETF REIT sous 2 angles d’approche :

  • Ceux relatifs aux trackers en règle générale
  • Ceux inhérents spécifiquement aux REIT

Les dangers d’un investissement en trackers

  • Le risque indiciel en cas de baisse soudaine de performance de l’indice de référence
  • Le risque de change en cas d’investissement dans un tracker en devise étrangère
  • Le risque de volatilité
  • Le risque de tracking error si la réplication du tracker s’éloigne trop de la performance de l’indice suivi
  • Le risque de liquidité sur les trackers plus exotiques

Les dangers d’un investissement dans un tracker REIT

  • Les risques liés aux sociétés de gestion qui peuvent subir des pertes et des déconvenues financières (loyers impayés par exemple)
  • Les risques liés aux taux d’intérêts fluctuants
  • Les risques liés à la non possession du bien
  • Les risques liés à la pluralité des sociétés immobilières incluses dans le tracker
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Nos conseils avant d’investir dans un ETF REIT

Commençons par nos conseils d’ordre général :

  • Bien connaître l’actif dans lequel l’utilisateur souhaite investir
  • Se former à l’activité boursière et accroître ses compétences techniques
  • Privilégier une diversification de portefeuille pour diluer le risque de pertes
  • N’investir que de l’argent que l’on est prêt à perdre

Voici nos conseils spécifiques à un investissement dans les foncières cotées :

  • Collecter le maximum d’informations à propos de chaque entreprise membre du tracker et des titres constitutifs : localisation, types d’immeubles gérés, etc
  • Favoriser une stratégie à long terme
  • Diversifier au sein même des foncières cotées : pays, types de biens et de fonds gérés
  • Réduire la volatilité grâce à la globalisation des trackers
  • Acheter les parts au meilleur moment : prix bas pour revendre plus haut
  • Evaluer le ratio rendement / dividendes / endettement pour estimer la performance à venir
  • Consulter les sites d’évaluation comme Quantalys ou MorningStar

Faut-il vraiment investir dans un ETF REIT ?

Devons-nous ajouter des trackers ETF REIT à notre portefeuille ? Notre avis est 100% favorable à cette stratégie. Tout d’abord, placer une partie de son capital dans des Exchange Traded Funds est une approche conseillée par de grands investisseurs comme le milliardaire américain Warren Buffet.

Les trackers sont une source naturelle de diversification d’actifs par leur nature globalisante. Ils diluent l’exposition aux risques de pertes. Ils sont composés et pilotés par des sociétés gestionnaires de fonds de placement mondialement réputées comme Lyxor, Amundi, iShares ou encore MSCI.

L’activité immobilière a toujours été une source de revenus. Soit en possédant des immeubles physiques, soit en investissant dans des produits financiers en ligne. Même si certaines époques ont été moins propices, ce segment de l’économie est toujours dynamique et choisi par de nombreux particuliers.

Enfin, les ETF REIT donnent droit à l’encaissement de capitaux supplémentaires passifs. En 2019, ce sont 15 milliards de dollars (USD) qui ont été redistribués par trimestre. Une manne financière colossale qui a attiré de nombreux investisseurs.

Faire le choix d’un broker fiable et compétitif est un atout supplémentaire. eToro est un choix sérieux que nous recommandons.

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