Crowdfunding immobilier : Notre avis et Guide complet en 2024

Un rendement moyen de 9,2% en 2021 : le crowdfunding immobilier affole les compteurs et bat des records de collecte. A priori, tout le monde en ressort gagnant. Les promoteurs consolident leurs fonds propres.

Les particuliers prêteurs engrangent plus de 9% sur des durées d’immobilisation limitées à 36 mois maximum. Seulement voilà : le rendement ne va pas sans risque. Comme pour n’importe quel placement, vous devez bien comprendre dans quoi vous investissez.

Découvrez dans cet article notre guide détaillé et notre avis sur le crowdfunding immobilier.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier repose un principe simple. D’un côté, un opérateur immobilier, qui fait appel à une plateforme pour emprunter de l’argent. De l’autre, des investisseurs particuliers (de l’anglais crowd : la foule) à la recherche de placements dans la pierre. L’opération intervient au moment où le promoteur immobilier tente de boucler un financement bancaire.

Suivant des règles prudentielles, le banquier exige du promoteur qu’il apporte un minimum de fonds propres :

• Entre 5 et 10% pour une opération de promotion immobilière
• Entre 20 et 25% pour une opération de marchand de biens

Le crowdfunding immobilier est donc un moyen pour le promoteur/marchand de biens d’augmenter son apport et de consolider son dossier. Pour financer un programme immobilier, un promoteur doit en effet déployer de gros moyens. Environ 40% du coût du projet est financé par l’emprunt bancaire, 40% sont issus de la vente sur plan, avant ou au début des travaux. Les 20 % restants sont des fonds apportés par le promoteur lui-même.

Une fois la collecte bouclée sur la plateforme de crowdfunding, le promoteur rembourse le capital et les intérêts au terme d’une durée connue à l’avance. En moyenne, cette durée est de 20 mois, mais elle varie entre 6 et 36 mois. Signalons tout de même la présence de plateformes qui préfèrent le versement mensuel des intérêts plutôt qu’in fine. Exemples de plateformes de crowdfunding immobilier :

Les différentes formes de crowdfunding

Il existe trois familles de crowdfunding immobilier :

• La promotion immobilière
• Les opérations de marchand de biens
• Le crowdfunding immobilier locatif

Les projets de promotion immobilière sont les plus nombreux. Les programmes de construction portent sur 10 à 50 logements, pour un objectif de chiffre d’affaires allant jusqu’à 15 millions d’euros.

Fin 2021, le résidentiel représentait plus de 75% des projets financés, suivi par l’immobilier de bureau et les murs de commerces. Les projets de marchands de biens ont fait un bond en 2022, en enregistrant plus de 50% de la collecte.

Cette activité, rappelons-le, consiste à racheter des biens existants, les rénover pour les revendre avec plus-value. Typiquement, il s’agit d’immeubles de 5 à 20 lots. Après réhabilitation des appartements et des parties communes, l’immeuble est revendu à la découpe. Les projets d’immobilier locatif se font de plus en plus rares.

La rentabilité y est généralement plus faible, ce qui les rend peu attrayants pour les particuliers. L’activité consiste à lever des fonds dans le but d’acheter un bien à louer. Le promoteur immobilier peut alors se permettre de verser des intérêts régulièrement grâce aux loyers perçus.

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier fonctionne sur la base de prêts. Ces prêts sont conclus pour des durées oscillant entre 12 et 36 mois. La dette est matérialisée au moyen d’instruments tels que des obligations.

Chaque prêteur prête un montant de son choix, démarrant le plus souvent à 20€. La collecte est bouclée aussitôt que le projet réunit les fonds demandés. La durée de la collecte varie, mais en général elle dure 1 à 2 mois selon le montant à collecter.

Au terme de la durée contractuelle, le promoteur rembourse le capital emprunté, majoré des intérêts pouvant aller jusqu’à 12%

Les statistiques publiées par les plateformes donnent des indications sur le fonctionnement-type du crowdfunding immobilier :

Les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Les avantages du crowdfunding immobilier

✅ Des tickets d’entrée réduits : le ticket d’entrée pour investir dans le crowdfunding immobilier est en règle générale de 20 €. Il peut monter à 1000 € sur des plateformes telles que Homunity. C’est déjà beaucoup moins qu’un investissement en SCPI, sur lequel il faut compter pas moins de 5000 €.

✅ Des durée d’investissement variables : on a généralement le choix entre des projets courts type rénovation-revente (6 mois) et des programmes immobiliers d’envergure (36 à 48 mois). Le choix est large !

✅ Des rendements élevés : 9% en moyenne, hors prélèvements sociaux, peu de placements destinés au grand public peuvent en dire autant. Dans le même temps, le taux de défaut moyen est de 0,16% à fin 2021. Une formule risque-rendement imbattable !

✅ Des possibilités de diversification : avec le crowdfunding immobilier, la marge de diversification est très importante. On peut diversifier par type de projet, par plateforme, par pays même, par segment immobilier (marchands, promotion), par durée, par support (obligataire, prêts in fine/amortissable, actionnaire, etc.).

✅ Des frais réduits : les rendements sont déjà nets des commissions de la plateforme. Cela évite de recalculer le rendement affiché. Signalons tout de même la présence de quelques frais sur les retraits de fonds, mais uniquement sur certaines plateformes et selon le moyen de paiement.

Les inconvénients du crowdfunding immobilier

❌ L’immobilisation des fonds : pas réellement un inconvénient mais plutôt un point d’attention. Impossible de récupérer vos fonds avant échéance. Impossible également de revendre vos titres de créance sur le marché secondaire.

❌ Un risque de défaut bien réel : le crowdfunding immobilier n’est pas un placement garanti. Risques de faillite de l’opérateur immobilier, risques liés aux délais de livraison, risques liés à la commercialisation des lots construits, accidents majeurs de chantier, etc. Les risques sont réels.

Même sur les plateformes les plus sélectives, les retards de paiement existent bel et bien. A fortiori, les restrictions liées aux mesures sanitaires ont accentué les retards de chantier.

En regardant de plus près sur chaque plateforme, voici quelques statistiques sur les retards à fin 2024 :

Statistiques de défaut sur les principales plateformes depuis leur lancement

Quels sont les rendements du crowdfunding immobilier ?

Les rendements annuels moyens servis par le crowdfunding immobiliers sont régulièrement supérieurs à 9% : fin 2021, il était à 9,26% selon le baromètre annuel de l’agrégateur hellocrowdfunding.com. Il s’agit d’un rendement net de frais, mais pas de prélèvements sociaux. Ce type de performance dépasse de très loin ce qu’on pourrait espérer d’un placement grand public. Rendements moyens du  crowdfunding immobilier

Les rendements du crowdfunding immobiliers peuvent dépasser les 10% annuels selon la plateforme, toujours nets de frais de gestion. Ici il est important de signaler que ces taux d’intérêt commencent à courir à la date effective de l’émission des obligations. Cette date intervient en général 12 jours après la fin de la souscription.

Elle se termine dès que le remboursement est effectué. Parmi les plateformes qui offrent les rendements les plus attractifs, on trouve Homunity et Lendopolis. Homunity brille aussi par ses statistiques de défaut et de retard de paiement très réduites. Pour cela, les projets qu’elle propose ont une durée de 12 mois. Une politique sélective qui semble porter ses fruits. Rendements attractifs sur les plateformes Homunity et Lendopolis

(*) Note sur les retards de paiement : en cas de retard dans le remboursement du capital, les intérêts continuent de courir jusqu’au paiement intégral du capital et des intérêts.

Des rendements attractifs

Prenons l’exemple du projet Wood Up qui a effectué sa campagne de crowdfunding sur Homunity. Le projet consiste à construire un ensemble de 107 logements ainsi qu’un local commercial au cœur de Bruneseau dans le 13e arrondissement de Paris.

Pour compléter les 6 millions € apportés par le promoteur, 2 millions € ont donc été demandés sur Homunity. 728 investisseurs ont répondu et l’opération a été bouclée en quelques jours le 21 février 2020. Les intérêts fixés à 10% ont commencé à courir le 10 mars 2020. La durée des travaux est fixée à 2 ans et demi. Le remboursement est prévu le 21 octobre 2022. ésumons :

• Ici les taux d’intérêt sont donc applicables de 10 mars 2020 au 21 octobre 2022
• Le placement dure alors 955 jours
• Un investisseur qui a placé 10 000 € gagnera en théorie 2 616 € d’intérêt brut
• En retirant le flat tax 30%, il gagne 1832 € d’intérêt net
• Au 21 octobre 2022, l’investisseur récupérera 11 832 € de capital et de rendement net

Homunity : exemple du projet Wood Up ur Homunity, le rendement du projet est annoncé au début de la collecte. Quels que soient les changements dans le projet, l’investisseur perçoit le taux annoncé initialement. Si donc il y a un retard, seule la durée du projet change. Le taux de rendement demeure inchangé.

Dans quels types de projet investir ?

En crowdfunding immobilier, il y a deux types de projets dans lesquels vous pouvez investir :

• Les projets en direct
• Les projets par émission obligataire : le plus répandu

✅ Pour un investissement en direct, les investisseurs détiennent une part dans une société civile de construction et vente (SCCV). Ils deviennent actionnaires à part entière au même titre que le promoteur immobilier. Pour obtenir un rendement, les investisseurs vendent leurs titres avec une plus-value fixée au préalable.

Cependant, pour des raisons réglementaires, l’investissement se fait à travers d’une SAS. Avec l’investissement direct, aucun rendement ni horizon n’est défini au préalable.

✅  Pour un investissement obligataire, vous mettez votre capital à la disposition de la SCCV à la charge du projet. Le capital est donné en contrepartie d’obligations avec durées, maturités et taux d’intérêt connus à l’avance. Le promoteur immobilier contracte alors une dette à des conditions fixes. Dans les faits, ces deux investissements restent assez proches, car le montage fait intervenir à peu près les mêmes flux de fonds.

Les parts sont rachetées par le promoteur immobilier à la fin du projet. Quant aux obligations, elles sont remboursées intégralement avec les intérêts à la fin du projet. Les plateformes évitent d’être trop explicites à ce sujet, et préfèrent mettre en avant des aspects liés à la performance et aux risques du projet.

Comment choisir la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier ?

Pour choisir la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier, vous devez prendre en compte quelques critères de sélection tels que l’historique de la plateforme, le rendement proposé, le taux de défaut, etc.

Le sérieux de la plateforme est le premier gage de la réussite de votre placement. Avec une plateforme de confiance, vous réduisez considérablement votre risque de contrepartie. Ne tombez donc pas dans le piège qui consiste à retenir seulement la plateforme qui propose le rendement le plus élevé.

Les critères pour bien choisir une plateforme de crowdfunding immobilier

Les critères pour bien choisir une plateforme de crowdfunding immobilier sont :

• L’historique
• L’agrément
• Les performances
• Le niveau de risque
• La relation client

L’historique :

la collecte a doublé en 2021, passant de 500 millions à 1 milliard €. Le nombre de plateformes aussi. Bon nombre de plateformes ont fait faillite depuis 2010. Il est donc préférable d’investir uniquement dans une plateforme avec plus de 5 ans d’existence, à l’image d’Homunity. Les plateformes expérimentées offrent aussi un certain recul et des éléments d’analyse statistique.

L’agrément :

une plateforme ne peut opérer qu’avec un statut d’intermédiaire en financement participatif (IFP) ou de conseiller en investissement participatif (CIP). Privilégiez ce dernier type d’agrément, car il est octroyé par l’AMF. L’agrément IFP est octroyé par l’ORIAS, ce n’est pas la même chose au niveau des garanties et des contrôles.

Les performances :

une plateforme intéressante doit afficher entre 8 à 10% de rendement annuel. Ce rendement doit être régulier depuis 3 ans minimum. Mais ce n’est pas tout, un taux de défaut proche de 0% et un taux de retard de remboursement inférieur à 1% font aussi partie des critères de performances.

Le niveau de risque :

Homunity, la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier n’a enregistré aucun défaut jusqu’à maintenant. Certes, le risque existe même pour les meilleures, toutefois, elle doit rester une exception. Une plateforme avec un taux de défaut de plus de 2% présente déjà un risque significatif.

Le service client :

la qualité de service client est primordiale lors du choix de la plateforme de crowdfunding immobilier, mais elle n’est pas déterminante. On ne contacte son conseiller que ponctuellement. Ce service doit cependant être compétent et réactif lorsque vous le sollicitez. Cela serait d’ailleurs un autre gage de sérieux à mettre au crédit de la plateforme.

Comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier

Meilleures plateforme de crowdfunding immobilier : comparatif

✅ Homunity est une plateforme de crowdfunding immobilier pur, même si les projets qu’elle a financés sont moins nombreux que ceux de Lendopolis. Le ticket d’entrée (1000 €) est aussi plus élevé que le ticket moyen du marché. Elle affiche les meilleures statistiques de rendement net de défaut du marché.

Elle offre d’ailleurs une multitude de projets intéressants dans son catalogue, ce qui permet aux investisseurs de diversifier leur placement à travers différents projets. Homunity appartient au groupe Tikehau Capital, un acteur important du private equity en Europe.

✅ Lendopolis se concentre depuis 2019 sur le crowdfunding de projets type Energies Renouvelables (ENR). Une niche rentable, comparée à l’immobilier pur.

La plateforme appartient depuis 2017 à la Banque Postale. Les créateurs de Lendopolis sont aussi à l’origine de KissKissBankBank, elle aussi rachetée par la Banque Postale.

Homunity : le meilleur site de crowdfunding immobilier

Homunity : meilleur site de crowdfunding immobilier

Les projets partent en seulement quelques minutes, et il faut être réactif ! Il n’est donc pas étonnant que sur 51 000 inscrits, seuls 18 600 soient prêteurs.

En moyenne 7 projets par mois sont proposés à la communauté, pour une collecte moyenne de 795 000 €. Signalons que le montant minimum pour investir est de 1000 €. Le nombre de projets étant problématique depuis le début de la pandémie, Homunity propose depuis peu d’autres types de placements dans la pierre :

• Le crowdfunding immobilier locatif : avec une mise de 5000 €, vous co-investissez dans l’achat d’un bien destiné à la location
• La SCPI : placement de long terme où le capital est bloqué durant 5 ans environ, avec des mises minimum variables selon la SCPI

A ce jour, Homunity ne présente aucune perte. Plus précisément, il y a jusqu’à 2% de retards de paiement, mais aucune perte en capital à déplorer. Bilan de Homunity :

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Pour investir dans le crowdfunding immobilier, vous devez :

1. S’inscrire sur la plateforme
2. Se familiariser avec les projets
3. Alimenter son compte
4. Investir
5. Suivre ses investissements

Nous allons prendre l’exemple d’un investissement-type sur Homunity.

Etape 1 : s’inscrire sur Homunity

A l’inscription, Homunity vous demandera un email et un mot de passe. Vous pouvez utiliser le mot de passe suggéré par votre navigateur. Renseignez vos informations personnelles : nom, prénom, numéro de téléphone. Pensez à faire vérifier votre compte, c’est une étape obligatoire.

Etape 2 : se familiariser avec les projets

Une fois l’inscription validée, vous accédez au catalogue des projets de Homunity. Pour chaque projet, les informations suivantes sont disponibles :

• Promoteur : nom, coordonnées, équipe dirigeante
• Délais et informations : localisation, nombre de lots, durée du chantier
• Informations financières sur le projet et le promoteur

Un dossier détaillé est téléchargeable au format Pdf. N’hésitez pas à utiliser le simulateur pour voir ce que le projet peut vous rapporter pour différents scénarios d’investissement.

Etape 3 : alimenter son compte

Les moyens de paiement acceptés sont :

• La carte bancaire (8€ par opération)
• Le virement bancaire (gratuit)

Les opérations sont traitées par un partenaire (MangoPay). Attention aux frais sur les paiements par carte. Le dépôt initial est de 1000 € quel que soit le moyen de paiement.

Etape 4 : investir

Le ticket minimum est de 1000 €. Le processus d’investissement est guidé pas-à-pas, il n’y a aucune complexité.

Etape 5 : suivre son investissement

Le suivi se fait via un tableau de bord. Toutes les informations sont regroupées dans cette console, avancement compris. Le service client est joignable au 01 85 09 28 12.

Qu’en est-il de la fiscalité ?

La fiscalité de crowdfunding immobilier est celle qui s’applique aux placements à revenu fixe : obligations, mini-bons, bons de caisse. Il y a donc un prélèvement forfaitaire unique de 30% : un prélèvement de 12,8%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. La fiscalité est déclenchée au niveau des plateformes elles-mêmes : vous percevez des intérêts nets. Les prélèvements fiscaux sont effectués au moment du remboursement. Ils sont ensuite reversés à l’Administration par la plateforme sous forme de retenues sur les revenus de capitaux immobiliers.

Exemple : Pour un investissement de 10 000 € avec un taux de rémunération de 10% annuels, sur une durée de 2 ans, l’investisseur perçoit 2000 € d’intérêts bruts. Une fois les 30% prélevés, il lui reste 1400 € d’intérêts nets. Un rendement brut de 10 % équivaut à un rendement net de 7%.

Fiscalité du crowdfunding immobilier : exemple

Quelques précisions supplémentaires :

✅ L’investissement en crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous ne disposez pas en pratique d’un bien immobilier. Vous êtes seulement un créancier d’un promoteur immobilier.

✅ Vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif plutôt que l’imposition au PFU. Attention : l’option est globale et porte sur l’ensemble de vos gains financiers (plus-values, revenus mobiliers). L’option est exercée au moment du dépôt de la déclaration de revenus.

Fiscalité du crowdfunding immobilier : dispense de prélèvement 

Il est possible de demander une dispense de prélèvement sur l’impôt à 12,8%. Mais uniquement si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000€ (50 000€ en cas d’imposition commune). Dans ce cas précis, la plateforme vous versera des intérêts nets de prélèvements sociaux uniquement (17,2%).

Fiscalité du crowdfunding immobilier : imputation des pertes sur projets en défaut

Il est possible de déduire le capital perdu à la suite d’un défaut de l’emprunteur. Mais pas n’importe comment : il est impératif d’avoir en mains un certificat d’irrécouvrabilité transmis par votre plateforme. La limite de déduction est fixée à 8000€. Attention cette déclaration n’est pas automatique. Autrement dit, l’IFU fourni par votre plateforme ne l’intègre jamais. C’est donc à vous de reporter les chiffres dans la déclaration : il faut soustraire le montant des revenus de l’année fiscale. Les pertes sont reportables jusqu’à 5 ans.

Conclusion : Notre avis sur le crowdfunding immobilier

Le bilan du crowdfunding est à notre avis très positif. Un placement qui rapporte 9,3% en moyenne, net de frais de gestion, avec un risque de défaut inférieur à 1%. Qui dit mieux ? Le crowdfunding est amené à trouver sa place dans votre portefeuille, si ce n’est pas déjà le cas. Ce n’est pas un hasard si la collecte a doublé en 2021, dépassant le milliard d’euros. Avec 9,26% de rendement moyen, le millésime 2021 continue sur la lancée des années précédentes. Le secteur se sécurise aussi :

• Les petites plateformes et les plateformes en difficulté disparaissent à coup de rachats par de grands groupes ou par des concurrents
• Les retards de paiement liés aux restrictions sanitaires sur les chantiers se résorbent peu à peu (le taux de défaut s’est limité à 0,16%, contre des pics à 0,57% fin 2019)

Un point d’attention concerne l’impact de la crise sanitaire sur les programmes immobiliers. Il faut être conscient qu’il s’écoule 18 à 36 mois entre la fin de la collecte et le bouclage des remboursements. On mesurera donc les impacts réels de crise sanitaire à partir de juin 2022, au plus tard décembre 2022. Nous pensons à des taux de perte allant jusqu’à 3%, même chez les meilleures plateformes. Heureusement, 10 des principales plateformes sont tombées d’accord sur un mécanisme de garantie du capital pour y faire face. Il s’agit d’une assurance emprunteur, souscrite auprès de Marsh. Finple est la première plateforme à avoir annoncé le lancement de son mécanisme. Nous attendons pour bientôt les annonces des leaders du secteur, à commencer par notre acteur favori Homunity.